Заключение основного договора после предварительного

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Заключение основного договора после предварительного

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Заключение договора в обязательном порядке как последствие неисполнения предварительного договора

Заключение основного договора после предварительного

А.В. Васильев

В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты реализации права, позволяющего требовать заключения основного договора на основе предварительного договора. Автор анализирует проблему выбора надлежащего иска, обеспечивающего наиболее эффективную защиту нарушенного права, а также механизмы исполнения судебных решений по данного рода требованиям.

При регулировании предварительного договора в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ законодатель сделал особый акцент на охранительном аспекте данного обязательства.

Действительно, последствия неисполнения предварительного договора играют огромную роль в определении эффективности всей договорной конструкции и во многом задают ее целевое назначение, а также область ее практического использования.

Как совершенно верно заметил профессор Е.В. Пасек, анализируя обязательства с неимущественным содержанием, “размеры и способы защиты стоят в теснейшей связи с организацией судебного осуществления обязательства, т.е. с принципами данного гражданского процесса вообще и исполнительного производства в частности.

Сама по себе защита неимущественных интересов кредитора, связанных с обязательством, возможна при всякой системе судебного осуществления, но наиболее полная защита дается кредитору тем процессом, который является комбинацией всех трех систем: давление на волю должника, исполнение in natura и возмещение ущерба каждой в известных пределах”(*1).

Сказанное справедливо и в отношении рассматриваемого нами предварительного договора.

Согласно ст. 310 и 429 ГК РФ отказ от заключения основного договора есть неисполнение предварительного договора. Такой отказ – типичная ситуация, которая привлекает к себе пристальное внимание исследователей, так как ее надлежащее регулирование предопределяет эффективность механизмов защиты прав из предварительного договора, а также функции рассматриваемой договорной конструкции.

Итак, отказ, или, в терминологии п. 5 ст.

429 ГК РФ, “уклонение”, от заключения основного договора представляет собой неисполнение должником (лицом, к которому предъявлено требование о заключении основного договора) субъективной обязанности, вытекающей из обязательственного правоотношения, что влечет за собой возникновение новых возможностей у контрагента, одна из которых состоит в предъявлении требования о принудительном осуществлении права(*2). Данное право позволяет достичь (посредством воздействия на поведение другого лица) определенного правового результата – заключения основного договора(*3).

Исходя из формулировки ГК РФ, способом защиты права в подобном случае следует признать требование о заключении договора в обязательном порядке. Поэтому, казалось бы, данный иск должен строиться по модели иска о присуждении (исполнительный иск), т.е.

рассматриваться как разновидность присуждения исполнения обязанности в натуре (ст. 396 ГК РФ). Однако К.И.

Скловский утверждает, что здесь “решение суда заменяет договор, становится юридическим фактом, порождающим договорное обязательство на условиях предварительного договора” (автор, несомненно, имеет в виду исторический опыт регулирования данных отношений: в ст.

182 о запродажной записи ГК РСФСР 1922 г. устанавливал право суда основной договор “признать совершённым”), из чего делает вывод о том, что и в нынешней ситуации решение суда должно относиться к категории решений, не нуждающихся в исполнении(*4).

Подобный иск может восприниматься как обладающий чертами преобразовательного (конституирующего) иска(*5) и иска о присуждении исполнения обязанности в натуре(*6) одновременно.

В силу возможности придания различных процессуальных форм подобного рода требованиям, остановимся на этой проблеме подробнее и, прежде всего, обратимся к ст.

445 ГК РФ, которая гласит: “Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор”. Возникает вопрос о соотношении использованного здесь выражения “понуждение заключить договор” с формулировкой ГК 1922 г.

“признать совершённым” (ст. 182а-182в)(*7). На наш взгляд, они не идентичны. Если первое обязывает к совершению фактических действий, то ценность второго – в возникновении юридического факта, приводить в исполнение который не требуется.

В статье 173 АПК РФ “Решение о заключении или об изменении договора” сказано, что “по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор”(*8). Посредством этого решения сторона обязуется произвести особые действия (заключить договор), и в этом смысле ситуация, рассмотренная в ст.173 АПК РФ, может быть интерпретирована как частный случай ст.174 АПК РФ, регламентирующей вынесение решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия. Данный вывод подкрепляется и нормами Закона об исполнительном производстве(*9), в ст. 73 которого нет указаний относительно различного исполнения решений, вынесенных на основе ст. 173 и ст. 174 АПК РФ.

Данный иск определяется как относящийся к искам о присуждении также в ст. 206 ГПК РФ(*10). Подобная квалификация этого иска приводится и в литературе(*11).

Конечно, стоит согласиться с В.Ф.Яковлевым, по мнению которого “эффективность или неэффективность принуждения в гражданском праве должна оцениваться исключительно с позиций конечного результата использования принуждения – достигает ли защита полного восстановления нарушенного гражданского права”(*12).

Руководствуясь этим принципом, более эффективным было бы закрепление основания такой активности суда, как право на “создание” договорного правоотношения из основного договора(*13) (в этом случае решение имело бы материально-правовое действие).

Однако, на наш взгляд, это право суда сложно предположить на основе действующего законодательства (прежде всего ст. 445 ГК РФ, 173, 174 АПК РФ, 206 ГПК РФ, ст. 73 Закона об исполнительном производстве).

Законодатель даже в ситуации принудительного заключения договора по решению суда пытается сохранить институт договора как двусторонней сделки, и неотъемлемой его характеристики – свободы заключения соглашения. Хотя свобода договора здесь реализуется весьма условно.

Мы разделяем мнение К.И. Скловского о необходимости признания за судебным решением статуса юридического факта гражданского права (либо завершающего юридический состав акта), создающего правоотношение из предварительного договора. Но такое правило опять-таки нельзя считать абсолютным, не имеющим исключений.

Необходимость дифференциации подходов к исполнению предварительного договора в судебном порядке убедительно доказывает пример принудительного заключения основного договора, имеющего реальный характер(*14).

Очевидно, что в реальных договорах отсутствие факта передачи вещи не может быть заменено фикцией ее передачи, так как она образует часть фактических действий, без которых такой “договор” будет бессмысленным.

Поэтому из предложенного правила о праве суда на “создание” правоотношения необходимо сделать исключение, охватывающее подобного рода ситуации и допускающее применение иска об исполнении предварительного договора в натуре (т.е. иска иного типа).

Итак, если решение имеет характер удовлетворения иска о присуждении к исполнению обязанности из предварительного договора в натуре, то приведение его в исполнение подразумевает порядок, закрепленный в ст. 73 Закона об исполнительном производстве: а) устанавливается срок для добровольного исполнения; б) невыполнение этого приводит к наложению штрафа и установлению нового срока(*15).

Согласно ст. 85 Закона об исполнительном производстве в случае неисполнения без уважительных причин исполнительного документа пристав-исполнитель выносит постановление о наложении на должника штрафа в размере до 200 МРОТ и назначает ему новый срок для исполнения.

При последующих нарушениях без уважительных причин новых сроков исполнения размер штрафа каждый раз удваивается. При повторном неисполнении без уважительных причин судебный пристав-исполнитель вносит в соответствующие органы представление о привлечении должника к административной или уголовной ответственности.

В статье 315 УК РФ установлена ответственность за неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта, правда, в состав субъектов не включены граждане.

По описанной довольно сложной схеме и должно развиваться дело. Обращаем внимание на то, что даже подобные “репрессивные” процедуры не могут гарантировать защиту права на заключение основного договора(*16).

Добиться заключения договора бывает сложно и по иным причинам. Так, в литературе отмечается, что иск о понуждении к заключению договора должен быть удовлетворен и при невозможности исполнения основного договора (например, индивидуально-определенная вещь намеренно уничтожена)(*17).

Оправданием этому служит то обстоятельство, что, базируясь на основном договоре, доказывать убытки намного проще, чем исходя из неимущественного предварительного договора(*18).

Авторы, однако, не рассматривают действительность сделки (основного договора), при заключении которой стороны осведомлены об изначальной невозможности ее исполнения.

В подобной ситуации право на понуждение к заключению основного договора и взыскание убытков за его неисполнение – несомненно, более предпочтительный способ защиты, однако и здесь неизбежны исключения.

Например, если вещь, подлежащая передаче для целей заключения основного договора, уничтожена и это обстоятельство делает невозможным подписание основного договора на основе предварительного, то, соответственно, исключено и понуждение к его заключению.

Вопрос о заключении основного договора возникает и в отношении фидуциарных сделок (от лат. fiducia – доверие), “…которые основаны на особых, лично-доверительных отношениях сторон.

Утрата такого характера взаимоотношения сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки…”(*19). Судебное понуждение к совершению таких сделок противоречило бы характеру отношений сторон.

К тому же, поскольку договор может быть прекращен в одностороннем порядке, судебное понуждение, несомненно, окажется неэффективным в ходе защиты “нарушенных” прав из предварительного договора: заключив договор в принудительном судебном порядке, сторона вправе на законных основаниях немедленно его расторгнуть. Таким образом, суд не обеспечит реальной защиты прав сторон через установление договорного правоотношения.

***

Итак, на современном этапе реализация права требования о заключении основного договора на основе договора предварительного вызывает немало сложностей. Прямое толкование норм, касающихся предварительного договора, связано с применением сложнейшей процедуры, не всегда способной защитить нарушенное право и привести к заключению основного договора.

На наш взгляд, суду разумно было бы предоставить право своим решением удовлетворять преобразовательный иск, так как обеспечение возможности заключить основной договор – основополагающая гарантия прав кредитора из рассматриваемой договорной конструкции(*20).

Конечно, данное правило должно предусматривать исключения применительно к отдельным указанным ранее группам предварительных договоров.

Таким образом, норма ГК РФ о понуждении к заключению договора должна подразумевать дифференциацию механизмов реализации способов защиты в связи с действием перечисленных факторов, что, несомненно, повысит эффективность защиты прав сторон, а также конструкции как таковой.

Исключения из правила о понуждении к заключению основного договора можно было бы представить в виде оговорки в п. 4 ст. 429 ГК РФ: “…если иное не предусмотрено в законе, договоре или не вытекает из существа основного договора (например, фидуциарного договора)”.

*1) См.: Пассек Е.В. Неимущественный интерес и непреодолимая сила в гражданском праве. М., 2003 С. 67-68.
*2) Положение о неизбежности понуждения к заключению основного договора, по нашему мнению, может быть оптимизировано de lege ferenda путем усиления диспозитивности указанных правовых норм.

В целом, полагаем, право на предъявление требования о понуждении к заключению основного договора должно сохраниться как типичное последствие нарушения предварительного договора и лишь в исключительных случаях устраняться на основе закона, предварительного договора, существа основного договора.
*3) М.М.

Агарков выделял особую группу обязательств, направленных на совершение должником какой-либо сделки в отношении кредитора. Помимо предварительного договора, в эту классификационную группу входят и некоторые иные соглашения (см.: Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М., 2002. Т. 1. С.214).
*4) См.: Скловский К.И.

Гражданский спор: Практическая цивилистика. М., 2003. С.33. Конечно, формулировка “признать договор совершённым” может наводить на мысль об использовании судом фикции совершенности основной сделки сторонами, однако последующее регулирование ст. 186 ГК 1922 г.

свидетельствует о том, что именно суд в силу своего решения устанавливает договорное правоотношение и, таким образом, исключает оперирование фикцией наличия сделки, совершенной сторонами в прошлом, а “совершает” ее в настоящем.
*5) Притязание, как писал М.А. Гурвич, не может служить предметом преобразовательных исков (см.: Гурвич М. А.

Виды исков по советскому гражданскому процессуальному праву // Известия отделения экономики и права АН СССР. 1945. N 2. С. 3-4).

Однако тот же автор отмечал, что в преобразовательных решениях суд осуществляет право истца на преобразование правоотношения с той лишь особенностью, что акт судебного решения является здесь единой и потому необходимой формой осуществления этого права (см.: Гурвич М.А. Решение советского суда в исковом производстве. М. 1955. С.32).

Обоснованность выделения данного вида исков часто подвергалась сомнению (см., напр.: Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой защиты прав. М., 1979. С. 80-81).

*6) По мнению И.М. Пятилетова, “иском о присуждении или исполнительным иском называется иск, направленный на принудительное исполнение подтвержденной судом обязанности ответчика” (Гражданское процессуальное право: Учебник / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2004. С.202).

Источник: https://www.garant.ru/article/6637/

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Заключение основного договора после предварительного

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ – если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?

Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  • О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
  • Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  • Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  • Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  • В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  • Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация – то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
  • Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.