Закон о долевом строительстве 214 фз действующая
Содержание
- 1 И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков
- 1.1 Когда можно привлекать деньги граждан
- 1.2 Кто такие застройщики
- 1.3 Объекты долевого строительства
- 1.4 Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг
- 1.5 Отмена жилищных сертификатов
- 1.6 Больше информации о застройщике и безналичная оплата
- 1.7 Обеспечение обязательств застройщика изменилось
- 1.8 Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах
- 1.9 На что теперь идут деньги дольщиков
- 2 5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать
- 3 Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2020 году
- 4 214-ФЗ
И снова о дду: приоритеты сместились в сторону банков
Долевое строительство связано с привлечением денежных средств граждан, у которых возникают права собственности на еще не построенный дом. Для того, чтобы обезопасить граждан от риска утраты имущества или получения некачественного жилья, в 2004 г.
был принят ФЗ 214 “Об участии в долевом строительстве МКД…” Рассмотрим, каким образом ФЗ о долевом строительстве регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства сейчас? Акцентируем также внимание на происшедших в конце 2018 г. изменениях в законе.
Убедимся в том, что интересы дольщиков защищаются как обещано.
Когда можно привлекать деньги граждан
Закон постановляет, что привлекать ср-ва граждан можно только в двух случаях:
- на основании ДДУ (договора о долевом участии);
- в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), ведущем стр-во на земельном участке, выделенном им в безвозмездное временное пользование из государственного или муниципального земельного фонда.
Федеральный закон 214 не касается инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимых объектов, в т. ч. и МКД, которая не основана на ДДУ. Юридические лица или ИП, связанные с инвестициями, не имеют право передавать жилье в собственность по договору уступки требований (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).
Закон о ДДУ имеет отношение:
- к программе реновации, проводимой в Москве;
- к защите дольщиков при несостоятельности застройщиков (основание — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О публично-правовой защите прав дольщиков).
Кто такие застройщики
В роли застройщиков могут быть, согласно ст. 2 ФЗ 214:
- хозяйственное общество с опытом стр-ва МКД не менее 3 лет, общей площадью построенных объектов не менее 5000* м2 и разрешением на ведение такого стр-ва, имеющее в собственности (аренде или субаренде) земельный участок;
- некоммерческая фондовая организация, созданная в соответствии с законом о защите дольщиков.
*Значение, установленное последней редакцией закона от 25.12.2018 г.
Объекты долевого строительства
Объектами могут выступать не только жилые/нежилые помещения, но также машиноместа, которые передаются дольщиками после того, как застройщику дали добро на введение объекта в эксплуатацию.
Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг
ФЗ № 214 претерпевает непрерывные изменения. Суть закона, требования к застройщикам, порядок выплаты неустойки дольщикам раскрыты в этой статье.
Отмена жилищных сертификатов
В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убрали, наконец, подпункт 2, разрешающий привлечение средств граждан эмитентами земельных участков (собственниками и арендаторами) путем продажи им жилищных сертификатов.
Данная форма привлечения позволяла застройщикам брать фактически деньги в долг у населения взамен на не подкрепленные в правовом смысле обещания предоставить на эти средства жилье.
Вексельные договоры не содержали информации о конкретной квартире, в результате чего практиковалась продажа большего количества векселей, чем было жилых помещений в возводимых МКД.Внимание! Эмитенты, разместившие жилищные сертификаты до 1.07.2018 г., имеют право привлекать при их помощи ср-ва долевых участников.
Больше информации о застройщике и безналичная оплата
Застройщики теперь проходят более тщательную проверку. Получить разрешение на строительство МКД и подобных объектов теперь не так просто.
Добавилась информация, которую должен предоставлять застройщик (ст. 3.1 ФЗ):
- градостростроительный и планировочно-организационный планы участка под строительство;
- документы, информирующие о наличии собственных финансов и стабильности застройщика;
- информация о процедуре банкротства;
- извещение о начале стр-ва или реконструкции объекта;
- номер счета и банковские реквизиты, сообщение об открытии и закрытии счета.
Изменился п. 3 ст. 5:
Оплата цены договора (единовременная или поэтапная) происходит безналичным способом (поправка была сделана 1 июля 2018 г.).
Однако требование к масштабам строительного опыта уменьшилось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:
С 25 декабря 2018 г. разрешено принимать участие в долевом строительстве застройщикам, построившие объекты с общей суммарной площадью не менее 5 тыс. кв. м.
Обеспечение обязательств застройщика изменилось
Увы, но ФЗ 214 устанавливает обязательства застройщика более перед банками, чем перед участниками долевого строительства. И все нововведения в этой области касаются упрощения процедуры заключения ДДУ для застройщиков и кредитных организаций.
По-прежнему основным способом обеспечения долговых обязательств застройщика перед дольщиком является залог, в роли которого выступает сам земельный участок и объект незавершенного стр-ва.
Залог должен обеспечивать возврат денежного взноса и уплату неустоек в виде пени и штрафов дольщику со стороны застройщика (п.4 ст. 13 ФЗ 214).
Однако если застройщик кредитуется не только у долевого участника, а прежде него взял целевой займ в банке, то залогодержателем будет банк:
Ч. 7 ст. 13 в новой редакции гласит, что передача залога другим залогодержателям возможна только с согласия дольщиков, если только он не передан в банк в качестве обеспечения возврата кредита. Добавление условия “с согласия дольщика” никак не уменьшило преимущественное право банка на залог застройщика.
Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допускает привлечение денег долевых участников, если:
- залогодержателем будет признан банк, где был взят целевой кредит;
- залогодержатель согласится рассматривать заложенное имущество в качестве гаранта и будет согласен, с тем, что с вводом объекта в эксплуатацию право залога перестанет распространяться на ОКС (на основании п.8 ст.13).
Бремя обязательств, возложенных на застройщиков, стало уменьшаться еще в 2017 г.: из ФЗ убрали ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, которые, помимо залога, могли выступать гарантией возврата ср‑в дольщику:
- Обеспечение обязательств застройщика путем банковского поручительства.
- Страхование гражданской ответственности застройщика (обязанность заменили правом, согласно ст. 15.6).
- Обязательство застройщика заключать договоры поручительства с другими лицами, если его уставный капитал менее 10 % от стоимости объекта.
Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах
Важное нововведение произошло 25 декабря 2018 г.
Если застройщик воспользовался целевым кредитом, деньги застройщиков должны размещаться на счете эскроу в том же банке, где кредитуется застройщик (п.1.1 ст. 15.4).
Плюсы для дольщика здесь в том, что деньги теперь под контролем банков, и не могут использоваться неизвестно на что. (Как выяснится далее, деньгам дольщиков можно найти еще 101 способ полезного применения).
Минусы нововведения — счет эскроу беспроцентный, и забрать деньги долевой участник с него просто так не сможет.Расторжение договора в одностороннем порядке возможно для дольщика в следующих случаях:
- невыполнении застройщиком своих обязанностей;
- несоответствии качества объекта договорным требованиям;
- при других причинах, описанных в.ст. 9;
- по требованию кредитора досрочно погасить займ и обращению взыскания на ЗУ;
- при банкротстве или ликвидации застройщика.
Застройщик сам должен сообщить в банк о “наличии оснований для расторжения договора” дольщиком, но только в одном случае — при требованиях кредитора о возврате кредита. Хотя банк прекрасно осведомлен о своих собственных требованиях. А о невыполнении своих основных обязательств по ДДУ, банкротстве или ликвидации можно и не сообщать.
Получается, банку важны только собственные интересы, а дольщик по-прежнему не избавлен от всех остальных рисков (мало того, что банк бесплатно вертится на его средствах и дает их в виде кредитов застройщикам). Прекрасная схема: все в одних руках. Раньше дольщики зависели от застройщиков, а теперь обе стороны ДДУ в зависимости от банков.
- Банк в рамках борьбы с коррупцией, отмыванием денег и терроризмом может отказаться от заключения договора-эскроу с одной из сторон. Вторая сторона получает возможность одностороннего расторжения договора (п. 11, ст. 15.5).
- Еще один риск для дольщика — возможность утраты лицензии самим банком на фоне массовых отзывов лицензий. Хотя иметь эскроу счета могут далеко не все банки (право на такие счета сопряжены с рядом требований), это не дает полной гарантии, что однажды и такой банк не разорится.
Банков со спец-счетами всего около двух десятков: маловато для огромной армии застройщиков и кредиторов. Это может породить дефицит кредитования, рост процентной ставки и, как следствие, подорожание жилья на первичном рынке.
На что теперь идут деньги дольщиков
Скупая строка ст.18 о том, что “деньги долевых участников могут быть использоваться только на строительство МКД и других объектов” с 2004 г. переродилась в гигантскую простыню с 20 пунктами применения ср‑в. Теперь деньги дольщиков застройщик может использовать абсолютно на все, что связано с этим строительством и не только:
- приобретение земли;
- составление планов застройки;
- подведение инженерных коммуникаций и создание объектов инфраструктуры;
- договор освоения территории;
- договоры о развитии и комплексном освоении территории;
- оплату процентов за кредиты;
- уплата налогов и сборов;
- плата за содержание помещений, машино-мест до передачи их в собственность;
- регистрация прав собственности;
- плата коммерческому исполнителю застройщика;
- временное размещение свободных средств застройщика на депозите того же банка, где находится его расчетный счет (!).
Полный список — в ст. 18 ФЗ 214.
Дольщики теперь платят буквально за все. Слабо верится как-то, что эти расходы не будут включены в стоимость жилья…
Заключение
К положительным сторонам ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве можно отнести:
- отмену жилищных сертификатов и других ценных бумаг с целью привлечения денег для строительства;
- более тщательную фильтрацию и проверку застройщиков;
- введение безналичного способа оплаты цены договора;
- контролируемое размещение средств дольщиков.
В то же время можно отметить:
- явное усиление роли банков в долевом строительстве;
- их приоритетную роль в качестве залогодержателей;
- снижение требований к обязательствам застройщика перед долевыми участниками;
- увеличение целевых возможностей использования денег дольщиков, в то время как последние даже не имеют права получать за это проценты.
Данные факторы в сумме не дают полной гарантии долевому участнику и могут привести к подорожанию жилья в новостройках.
Открыть полную версию ФЗ 214 последняя редакция от 25 декабря 2018 г.
Источник: https://moezhile.ru/zakony/fz-214.html
5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать
В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года.
На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком.
Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.
статьи:
1. При чем здесь Закон о защите прав потребителей?
2. Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?
3. Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!
4. Как зарегистрировать договор без застройщика
5. Дом построен. Не расслабляться!
Выводы
При чем здесь Закон о защите прав потребителей?
Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.
Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.
Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.
Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта.
Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире.
В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте (п. 1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).
Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.
Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется ст.
7 Закона №214-ФЗ и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков.
Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами (ст.9 Закона №214-ФЗ).
При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную (определение ВС РФ от 10.05.2016).
Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика.
Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей.Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (определение ВС РФ от 15.12.2015).
Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?
Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.
Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи».
И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.
В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ).
Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.
В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.
Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора.
Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ (определение ВС РФ от 21.07.2015).
Данный вывод основан на содержании ч. 1 ст.1 названного закона: закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!
Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.
Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно ч.3 ст.
6 данного закона при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.
Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется ст. 452 ГК РФ. В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.
При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия.
Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома.
Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе (определение ВС РФ от 08.12.2015).
Как зарегистрировать договор без застройщика
При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.
При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.
В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (п. 1 ст. 160 ГК РФ), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.
Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика.
У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры.А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.
При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (определение ВС РФ от 21.06.2016).
Дом построен. Не расслабляться!
Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.
При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара.
По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно п. 1 ст.
23 Закона за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры (определение ВС РФ от 01.03.2016).
Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.
Порядок передачи квартиры установлен в ч. 4,6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.
Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.
При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике (определение ВС РФ от 14.06.2016).
Выводы
Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.
Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.
Обращайтесь!
by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку
Источник: https://uristnet.ru/5-polozheniy-214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-str/
Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2020 году
Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.
Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.
Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.
Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.
Основные статьи ФЗ «О долевом участии»
- Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
- Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
- Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
- Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
- Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
- Статья 5. Цена договора
- Статья 6.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
- Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
- Статья 8. Передача объекта долевого строительства
- Статья 9. Расторжение договора
- Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
- Статья 11.
Уступка прав требований по договору
- Статья 12. Исполнение обязательств по договору
- Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
- Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
- Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
- Статья 15.
Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
- Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
- Статья 17.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
- Статья 18.
Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
- Статья 19. Проектная декларация
- Статья 20. Информация о застройщике
- Статья 21. Информация о проекте строительства
- Статья 22. Утратила силу
- Статья 23.
Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
- Статья 24. Утратила силу
- Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
- Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Требования к застройщику по ФЗ-214
В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:
- Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
- Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
- Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
- Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.
Требование к договору по ФЗ 214
Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:
- Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
- Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
- В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
- Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
Требования к дольщику
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Александр Марущенко Старший юрист
Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.
Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.
Знайте об этом.
214-ФЗ
Федеральный закон № 214-ФЗ обеспечивает правильное и грамотное построение отношений в сфере строительства между дольщиком и застройщиком, позволяет регламентировать каждый аспект их отношений в отдельности и целиком.
По ФЗ № 214-ФЗ узнают особенности участия в долевом строительстве многоэтажных зданий и других строений. Регистрация права – процедура, которая требует знания федерального закона.
Во 2 статье можно ознакомиться с понятиями, которые используются в законе.
ФЗ № 214-ФЗ – это гарант необходимых правовых норм и актов для совершения сделки.
Сфера влияния
Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.
Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.
Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:
- Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
- По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
- Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.
Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.
Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.
Долевое строительство
Такой вид строительства подразумевает особый вид инвестиций. Физические лица становятся дольщиками, будущими жильцами; аспекты стройки регулируются с помощью правильно составленного договора долевого участия в строительстве.
Преимущество такой сделки в том, что покупка жилья на начальной стадии гораздо дешевле. Такая модель типов продажи жилья популярна, ведь квадратный метр стройки гораздо дешевле, чем квадратура готовой квартиры.
Но, важно помнить, что такой вариант строительства опасный для дольщиков. Даже если застройщик утвердил проект, а действия выполняются согласно законодательству, вероятность непредвиденных обстоятельств велика, поэтому нюансы обсуждаются с застройщиком, прописываются в договоре.
Действия застройщика контролируются на каждом этапе:
- Функционирует комитет по градостроительству, в котором создаются инвестиционные проекты, а также контролируется их деятельность.
- Структура занимается новыми проектами и решает вопросы обманутых дольщиков.
- Комитет влияет на продолжительность стройки, если она специально затягивается застройщиками.
- Далеко не все дольщики претендуют на возврат своих денег, аспект зависит от правильности составленного договора.
Новый, усовершенствованный закон о долевом строительстве контролируется Комитетом градостроительства. Ст. 18 указывает на правомерность расходования вложенных денег застройщиком. Ст. 6 Федерального закона – это залог, гарантия точной сдачи объекта, ст. 7 выступает заверением качественной постройки недвижимости по договору.
Договор долевого участия
Что такое ДДУ – сделка, которая содержит основные положения касательно процесса стройки. Текст составляется в письменной форме, подписывается физическими лицами, которые участвуют в сделке. По документам, каждый дольщик вкладывает сумму денег, после окончания стройки застройщик обязуется отдать каждому собственнику заранее выбранную квартиру.
Пункты, которые включает ДДУ:
- точное обозначение объекта недвижимости;
- характеристики, параметры недвижимости, нюансы стройки;
- длительность стройки;
- стоимость оплаты, сроки погашения;
- гарантийные сроки;
- ответственность застройщика в случае невыполнения обязательств.
Застройщик регистрирует каждый договор, расходы при этом берёт на себя. Неправомерные действия обжалуются в суде. Договор регистрируют в Регистрационной палате. Процессом оформления занимается девелопер.
Деятельность состоит из следующих этапов:
- Дольщик обязуется предоставить бумаги, копии и оригиналы.
- Оплата госпошлины – обязанности застройщика, для собственной безопасности чеки прикрепляются к делу.
- В регистрационную палату следует предоставить бумаги, приложив заявления от участника в строительстве и самого застройщика.
- Получить документы после регистрации. Срок первичной регистрации занимает 10 рабочих дней.
От государственного реестра зависит легальность действий, Статья 14 указывает на особенность обращения по залогу, который должен фиксироваться в ДДУ.
Важные аспекты договора
Любые взносы осуществляются только после регистрации бумаг. Если поступают требования оплатить какие-либо суммы до полного оформления, то это расценивается как серьёзное отклонение от 214-ФЗ. Каждое заинтересованное в стройке физическое лицо имеет право потребовать пакет документов, чтобы убедиться в их легальности.
Застройщик должен иметь следующие бумаги:
- учредительная документация;
- оригинал свидетельства о регистрации объекта;
- заверенные документы с налоговой инспекцией;
- утверждённый годовой отчёт, сведения о деятельности за 3 года.
Проектная документация должна содержать всю необходимую и важную информацию, макет будущей недвижимости, информацию о самом застройщике. Конечный результат стройки должен соответствовать всем нормативам и параметрам, что были оговорены перед оформлением сделки. Если в процессе были внесены изменения, то они должны в обязательном порядке быть отмеченными в договоре.
Привлечение застройщика его должностных лиц при не качественно сделанном объекте, это право каждого дольщика. Имея все документы, договора и бумаги в наличии судебное решение будет в пользу вкладчика. Статья 11 Федерального закона – это передача прав требований, которые описаны в договоре.
Уступка права требования
Уступка права – это вариант легальной замены кредитора в уже зарегистрированном обязательстве. Данный договор – это сделка, которая подразумевает передачу прав одного кредитора другому, тот может принять бумагу или отказаться от неё.
Указанный документ имеет два вида:
- Возмездный договор. Заключается, когда новый кредитор обязуется предоставить в заклад принадлежащее ему имущество. В этом случае составляется договор купли продажи.
- Бесплатный договор. Права кредитора переходят второму физическому лицу, юридически оформляется как акт дарения, не имеет дополнительной документации.
Юридически уступка права по требованию – это сделка, которая составляется юридической инстанцией с учётом индивидуальных нюансов каждого дела. Эта бумага подтверждает правомерность передачи права от одного гражданина другому. Существуют основные требования при составлении договора, которые следует учитывать.
При подписании нужно учитывать следующее:
- сделка не может состояться, если в предыдущем договоре имеется запрет;
- уступка права требования создаётся в том же формате, что и договор;
- при передаче права согласие должника не нужно, если данный пункт не прописан в договоре;
- старый кредитор обязуется передать нужную информацию по делу;
- новый кредитор получает права предыдущего, которые были активными на момент составления сделки.
Ко всем документам должны прилагаться дополнительные бумаги по делу при передаче участнику долевого строительства его прав.
Исполнение обязательств по договору
Федеральный закон № 214 предусматривает гражданское долевое участие в строительстве. Участники сделки дают согласие исполнять обязательства, прописанные в бумагах. При невыполнении договорённостей к участнику договора применяются прописанные санкции.
Каждая из сторон должна отдавать себе отчёт в действии и выполнять прописанные обязательства.
Гражданский кодекс предусматривает применение санкций в случае невыполнения обязательств по договору:
- Штраф за неустойку. Этот пункт чётко оговаривается обеими сторонами при оформлении документации. Законом определяется сумма, которая оплачивается в случае невыполнения условий сделки. Нюансы, которые касаются штрафных санкций, должны быть отмечены в документах.
- Залоговое имущество служит гарантией, многие юридические операции составляются на основе залога. ГК РФ включает последние изменения, поэтому в случае невыполнения договорённостей, дольщик может претендовать на залоговое имущество.
- Поручительство выступает залогом выполнения обязательств по договору. Поручитель обязуется выполнить условие, если основной кандидат по каким-либо причинам не сможет этого сделать. Основная суть такой сделки в том, что дольщик имеет в лице поручителя гарантию выполнения сделки.
- Гарантия банка. В соответствии с настоящим, действующим законодательством по недвижимости, банк может выполнить юридическую сделку. При соглашении первого лица составляется договор, по которому банк при невыполнении условий выплачивает оговорённую сумму определённому физическому лицу.
Чтобы изменить условия договора долевого участие, требуется нотариально заверенный пакет документов. Ст. 21 предполагает информацию о самом проекте строительства.
Проектная декларация
В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.
Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.
Основные сведения, что указывают в документе:
- Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
- Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
- Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % . Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение по недвижимости жилья.
- Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
- Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.
Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.
Расчёт неустойки
По новому закону каждый участник имеет полномочия требовать выплатить неустойку за невыполнение договорённостей.
Требования можно выдвигать в случае, если:
- сдача новостройки по ФЗ прошла установленные сроки;
- один из участников расторгает договор;
- застройщик сдал не добросовестно выполненную работу и отказывается устранять неполадки.
Неустойка насчитывается с того числа, когда вносятся деньги на строительство, по момент расторжения договора. В случае, когда просрочена сдача квартиры, то неустойка высчитывается со следующего дня после прошедшей даты.
Если дольщик и застройщик оговорили время устранения неполадок, но они не были выполнены последним, то сумма насчитывается после оговорённой даты.
Обязательства по передаче застройщик берёт на себя порядок, установленный статьями в 214 ФЗ.
Защита прав граждан
Нормативный акт, принятый на федеральном уровне, призван контролировать и регулировать отношения между застройщиком и другими участниками процесса. Так, отдельные нормы регламентированы действия в сфере защиты прав участников стройки статьёй 23.2. Государство – это единственный защитник граждан, чьи права нарушены.
Указанная статья подробно описывает необходимые для застройщика действия, которые направлены на защиту дольщиков.
Так, согласно статье застройщик обязан:
- вести белую бухгалтерию;
- создать компенсационный фонд;
- отчислять суммы установленного размера в компенсационный фонд.
Если застройщик нарушил права участников сделки, ему грозит судебное разбирательство. Для начала судебного дела одному из участников сделки следует написать заявление. Суд признаёт сделку недействительной, если для этого имеются доказательства и серьёзные на то основания.
Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/214-fz.html