Закон о регистрации в апартаментах 2020

Содержание

Новая жизнь апартаментов: что должно измениться в этом декабре

Закон о регистрации в апартаментах 2020

Апартаменты стали массово появляться после 2014 года, когда привлекательность офисной недвижимости резко снизилась и застройщики перепрофилировали свои коммерческие объекты в условно «жилые». Выгода для девелоперов при этом очевидна — строительство дешевле, согласование проще, а продать такой объект можно выгоднее.

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как правильно инвестировать в недвижимость?

«На начало декабря 2020 г. апартаменты можно строить на земле с разрешенным видом использования под коммерцию, и нет необходимости присваивать им статус жилого помещения. Также необязательно соблюдать нормы строительства жилья по инсоляции, звукоизоляции и т. д.

; обеспечивать апарт-комплекс социальной инфраструктурой. Еще один нюанс — с апартаментами возможно точечное строительство (новый объект возводится в уже сложившемся жилом квартале прим. ред.

)», — объясняет генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин.

В чем отличие апартаментов от жилья?

На сегодняшний день одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса.

В Жилищном кодексе дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания.

Кроме того, в законе о банкротстве апартаменты входят в массу нежилых помещений и их покупатели не защищены от потери денег и недвижимости в случае банкротства застройщика.

«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями.

Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи.

Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Дом, в котором я живу: что нужно знать о регистрации в нем

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Что еще важно знать про апартаменты?

Если обобщить, апартаменты бывают двух типов — сервисного и несервисного. Первые по своей сути являются гостиницами (апарт-отели), где у каждого номера — отдельный собственник.

Номерной фонд находится в управлении у отельного оператора; собственники же получают пассивный доход, комментирует генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич.

Несервисные апартаменты представляют собой комфортное современное «жилье» с различным набором опций, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем.

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

Причин, почему стоит вкладывать в апартаменты, несколько, считает Марина Павлюкевич.

Апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10–20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза.

Кроме этого, апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход: процент годовых составляет от 8 до 16%. Это выше, чем по банковским вкладам, отмечает Павлюкевич.

«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», — добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

Действует ли льгота по налогу на апартаменты?

Нужно ли платить налог, продавая готовую квартиру и покупая строящуюся?

Прогнозы относительно будущего апартаментов

После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.

«Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене лота по сравнению с квартирами.

В горизонте ближайших нескольких месяцев те застройщики апартаментов, которые не повышали цены на волне общего ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости, подогреваемого льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек-квартир, где значительная часть ЖК стала просто финансово “недоступна” для потребителей», — комментирует Ольга Шакалова.

Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишиным прим. ред.), пока четкого понимания ситуации у экспертов нет.

Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.

«Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента», — рассказывает Наталия Кузнецова.

Вместе с тем определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.

«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый.

Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь.

А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», — рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.

Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего апартаментов еще рано.

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

На что обращать внимание при покупке апартаментов?

Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т. д.). Но главное — документы.

«При выборе апартаментов надо смотреть на статус земельного участка и здания. Потому что, например, на намывных территориях в Санкт-Петербурге строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом заключается заметный риск.

При этом, если планируется покупка в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница.

Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду и уберечься от возможного отзыва разрешения на строительство», — рассказывает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

Стоит ли вкладываться в покупку апартаментом — личное дело каждого. Но для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца декабря. Чиновники планируют принять решение о судьбе апартаментов до конца текущего года.

Не пропустите:

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Нужна ли регистрация, чтобы жить по полгода в Крыму?

Сколько времени можно жить без регистрации?

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/novaya_zhizn_apartamentov_chto_dolzhno_izmenitsya_v_etom_dekabre/101267

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Закон о регистрации в апартаментах 2020

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

Как будут запрещать апартаменты и кому это выгодно?

Закон о регистрации в апартаментах 2020

В конце ноября прозвучало заявление замглавы Минстроя Никиты Стасишина о планируемом запрете строительства апартаментов. Прошел месяц, но никакой новой информации так и не появилось. Поэтому мы попросили экспертов рынка недвижимости поделиться своими мыслями на это счет.

Чаще всего апартаменты встречаются в высокобюджетном сегменте. Мир Квартир

Пойди туда – не знаю куда, принеси то – не знаю что

Ни один из опрошенных нами специалистов не представляет себе механизма, с помощью которого власти хотят запретить апартаменты. Дело в том, что в законодательстве РФ нет достаточно четкого определения этой популярной категории недвижимости. Получается, что Минстрой хочет запретить то, чего нет.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», уточняет:

«Пока понятие «апартаменты» не определено законом, запретить или разрешить такое строительство в принципе невозможно. Сначала необходимо создать юридическое определение. Ведь запретить возведение гостиничных комплексов или нежилых помещений как таковых нельзя».

Маловероятно, что у чиновников получится так просто изменить законодательную базу – придется не только давать юридическое определение нового вида нежилых помещений, но и достаточно точно конкретизировать его. А сделать это до сих пор не удалось даже самим участникам рынка недвижимости.

Сегодня в мире существует такое многообразие апартаментов, что подогнать их под определенные, искусственные рамки не получится. Необходимо найти компромисс, который бы позволил человеку находиться там, где ему удобнее, на законных правах. 

«Судя по всему, речь идет об определенном уравнивании апартаментов. Но их статус вряд ли будет полностью аналогичным жилью. Скорее всего, урегулируют вопрос с регистрацией. Сейчас во многих апартаментах нельзя получить даже временную прописку. И тарифы техобслуживания станут более прозрачными», – считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Cui же это prodest?

Самое глупое в этой ситуации то, что существование апартаментов не устраивает только тех, кто в них не проживает. Всех остальных, кто является их счастливыми обладателями, этот особый статус жилья совершенно не волнует.

Благодаря апартаментам город избавляется от заброшенных промышленных зон. Мир Квартир

Покупатели таких помещений были заранее готовы к тому, что у них не будет регистрации по месту проживания, а также возможному отсутствию детских садов и образовательных учреждений поблизости.

На деле, для многих это не единственное жилье, и проблем с пропиской – этим рудиментом тоталитарной эпохи – нет.

 Кроме того, качество строительства апартаментов часто превышает уровень обычных квартир, так как основные объемы этого вида недвижимости возводятся прежде всего в высокобюджетных сегментах.

Запрет на строительство апартаментов прежде всего ударит по девелоперам.

В этом уверен Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие»: «Сложности возникнут у застройщиков, которые уже завершили разработку проектов апартаментов. Теперь им придется переформатировать запланированный объект, изменить его технические характеристики, включить социальную инфраструктуру, если он достаточно большой. Всё это сопряжено с большими финансовыми затратами».

С ним согласна Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»: «Средний срок получения разрешительной документации составляет 2 года.

Соответственно, если девелоперы будут вынуждены проходить весь этот процесс заново, они понесут дополнительные затраты, и неизвестно, будут ли согласованы все изменения для каждого проекта, поэтому такие застройщики находятся в зоне повышенного риска».

Все подорожает еще раз

В столицах объем возведения апартаментов оценивается в 25% от общей массы. И можно не сомневаться, что уход такого предложения с рынка практически сразу приведет к удорожанию стоимости жилой недвижимости на 15-20%. Именно на эту разницу отличается цена апартаментов и квартир.

Хорошая новость лишь в том, что апартаменты строятся не везде. В регионах покупатели недвижимости сначала ничего не заметят. Лишь через несколько месяцев до них докатятся остатки этого ценового цунами, которые, возможно, заставят подняться и стоимость квартир.

«Апартаменты распространены в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и в гораздо меньшей степени в некоторых крупных городах. В целом по стране как такового рынка апартаментов нет.

Однако для Москвы запрет апартаментов действительно будет означать исчезновение с рынка сегмента более доступных новостроек, причем во всех классах», – напоминает Алексей Перлин, гендиректор компании «СМУ-6 Инвестиции».

Возможно, этот запрет продвигает земельное лобби, недовольное тем, что девелоперы все чаще возводят свои объекты на более доступных площадках иных категорий, чем предполагающих только жилищное строительство. Земли ведь больше не становится. А стоимость незанятых участков в мегаполисах превысила все разумные пределы. Но снижать ее владельцы не торопятся. Несмотря ни на что.

Новая инициатива Минстроя РФ. Апартаменты – все?

Статус апартаментов хотят изменить. Рассуждаем о последствиях

Апартаменты могут признать жилым помещением. Что ждет владельцев?

Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/actual/2020/12/28/kak-budut-zapreshat/

Запретить или узаконить: что изменится в правовом статусе апартаментов

Закон о регистрации в апартаментах 2020

Если апартаменты получат статус жилых помещений, это может привести к резкому скачку цен. Сейчас такая недвижимость стоит дешевле квартир, но как подсчитали для «Газеты.Ru» в инвестиционной компании Realiste, в случае принятия соответствующего закона апартаменты могут подорожать до 30%.

«Расстановка сил примерно такая: если в определённом районе апартаменты стоили на 10% дешевле квартир, то бывшие апартаменты подорожают на 7%, а квартиры подешевеют на 3%, – говорит CEO Realiste Алексей Гальцев. – Если же в каком-то районе разница в цене между апартаментами и квартирами сегодня составляет 40%, то бывшие апартаменты подорожают примерно на 30%, а вот стоимость жилья снизится где-то на 10%».

Несмотря на то, что покупка апартаментов обойдется дешевле, чем покупка квартиры, проживание в них, напротив, дороже.

Если сравнивать два одинаковых по цене помещения (апартаменты и квартиру с кадастровой стоимостью 8 млн рублей и рыночной 9 млн), то за 10 лет владелец апартаментов переплатит почти 1,2 млн рублей в сравнении с квартирой, то есть они обойдутся дороже примерно на 16%, подсчитали в Realiste. В этот подсчет включаются разница в ипотечной ставке, имущественным налогам и коммунальные платежи.

Если апартаменты получат статус жилых помещений, то они лишатся дисконта и моментально вырастут в цене, соглашаются все опрошенные «Газетой.Ru» участники рынка. Управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков отметил, что запрет строить новые апартаменты (такая мера сейчас предлагается) приведет к тому, что уже готовые помещения максимально приблизятся по цене к жилым объектам.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет крупнейших игроков рынка недвижимости) Денис Новиков в разговоре с «Газетой.Ru» отметил, что

апартаменты, учитывая все их отличия от обычных квартир, потому и продаются с дисконтом — в договорах прописано, что эти помещения нежилые. Покупателей никто никогда не вводит в заблуждение. Но тем, кто покупает такую недвижимость, зачастую и не нужны эти потребительские качества.

«Тем, кто приобретает такие объекты в общем-то и не нужно, чтобы они соответствовали параметрам многоквартирных домов, – подчеркнул он. – Простой пример – апартаменты есть в Москва-Сити, но согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову».

Потенциальное удорожание будет зависеть от конкретного объема предложения по апартаментам в тех или иных районах. В Москве, по прогнозам Realiste, апартаменты сильнее всего вырастут в цене в районе Тульской, Автозаводской и ЗИЛ, в районе Шелепихи и Фили, а так же на Кунцевской, Зорге и Панфиловской. Заметный рост цен ожидают также на Водном стадионе, Речном вокзале и Динамо.

Вопрос о присвоении апартаментам статуса жилых помещений вновь начал обсуждаться в России в конце осени. Вполне вероятно, на этот раз правительство доведет дело до конца. Сейчас строительство таких помещений никак не регулируется, и даже если физически в апартаментах можно жить, у них обычно нет ряда особенностей, присущих многоквартирным домам в обязательном порядке.

Во-первых, раз апартаменты не являются жилыми помещениями, в них нельзя прописаться.

Кроме того, на такое имущество выше налог, а застройщик при строительстве апартаментов не обязан строить поблизости различную социальную инфраструктуру вроде детских площадок и прочего.

Разумеется, там не субсидируются коммунальные платежи, а значит за ЖКУ владельцам апартаментов приходится платить больше, чем в обычных квартирах.

Что нам стоит дом построить

В целом в индустрии положительно относятся к перспективе внедрения четких законных нормативов, по которым будут жить апартаменты в дальнейшем.

«Рынок апартаментов существует почти 20 лет, и сейчас он достиг такого объема, что его правовое регулирование просто необходимо.

Учитывая, что большинство технических характеристик комплексов апартаментов отвечают базовым требованиям к жилью, вопрос с правовым статусом вполне решаем, – сказал Дмитрий Волков из группы «Самолет».

– Пока сложно предположить, каким будет этот механизм, но самые актуальные вопросы, которые предстоит решить – это регистрация и доступ жителей к социальной инфраструктуре».

Однако, как все это будет выглядеть на практике, пока не совсем понятно. В разговоре с «Газетой.

Ru» Денис Новиков из Клуба инвесторов Москвы отметил, что официальные тексты проектов нормативных актов в настоящий момент отсутствуют, поэтому говоря о будущих нормах регулирования рынка экспертное сообщество вынуждено ориентироваться на законопроекты, которые вносились в Госдуму в прошлые годы.

В последний раз это случилось в 2018-м году – тогда предлагалось признать жилые апартаменты еще одним видом недвижимости, но с возможностью применения к ним пониженных потребительских качеств.

Сейчас, как заявлял замглавы Минстроя Никита Стасишин,

речь идет о полном запрете строительства апартаментов, но те из них, что уже находятся на стадии реализации, попадут под амнистию, и их разрешат достроить до конца. При этом планируется, что приравнивание апартаментов к жилью позволит уточнить такие критерии как тарифы на ЖКУ, принципы проведения капремонта таких зданий и их учет в общем объеме ввода жилья.

В разговоре с «Газетой.Ru» Денис Новиков отметил, что новый закон, как и любой меняющий «правила игры» закон, должен содержать гибкие переходные положения, позволяющие застройщикам завершить начатые проекты по строительству апартаментов, в том числе на приобретенных земельных участках, многие из которых приобретались за кредитные средства.

Вместе с тем, его принятие не должно создать сложности для тех, кто уже владеет апартаментами, апарт-отелями, комплексами апартаментов, статус которых в законодательстве уже закреплен как средств гостиничного размещения.

Сам правовой статус апартаментов в соответствии с общенациональным планом действий по восстановлению экономики должен быть установлен до конца этого года, то есть примерно за полторы недели.

Получится ли сделать это таким образом, чтобы правительство учло все нюансы и выслушало мнения участников рынка – большой вопрос, так что ждать, что эта инициатива будет выполнена в срок, пока не приходится.

«Газета.Ru» направила соответствующий запрос в Минстрой, но получить ответ к моменту публикации материала не удалось.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2020/12/19/13407116.shtml

Сколько будут стоить апартаменты после изменения их статуса

Закон о регистрации в апартаментах 2020

На сегодняшний день интерес к апартаментам значительно подогрет возможной сменой их статуса. В июне были внесены предложения для изменения законодательства, которые позволят приравнять апартаменты к жилью. Остается подождать осенней сессии и решения Госдумы.

Специально для “Российской газеты” Павел Логачев, коммерческий директор компании “Мосреалстрой”, рассказал, что ждет рынок и цены на жилье в случае положительного решения относительно смены их статуса и кратко остановился на основных различиях между квартирами и апартаментами:

В столице с начала 2020 года растет спрос на апартаменты

– Апартаменты имеют формальный статус нежилого помещения, что означает как минимум невозможность прописаться и повышенные налоги, ставка по которым может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта (в случае с квартирами – ставка налога составляет от 0,1% до 0,3%), повышенные коммунальные расходы. Владелец апартаментов должен быть готов к тому, что проект может быть не обеспечен социальной инфраструктурой, поскольку на законодательном уровне для такой недвижимости застройщик не обязан ее строить.

Однако есть приятные нюансы. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, правда только в том случае, если дом имеет статус гостиницы. А вот повышенные тарифы на услуги ЖКХ зачастую нивелируются разницей в цене при их покупке.

Если сравнивать одинаковые по характеристикам апартамент и квартиру, то первый будет дешевле на 10-15% в новостройке бизнес-класса, разница в цене в классе комфорт достигает 15-20%.

Апартаменты можно купить в ипотеку, оформить на них право собственности, заложить, подарить, сдать в аренду.

Интерес к данному формату со стороны покупателя высок – доля апартаментов в структуре спроса достигла 8-10%. Особенное внимание уделяется лотам с отделкой.

С 2017 по 2020 год их доля в Москве выросла с 60% до 90%, при этом наиболее активный скачок наблюдался на объектах смешанного типа, где предлагаются как апартаменты с отделкой, так и без нее.

В итоге, доля сделок по апартаментам с отделкой по итогам шести месяцев 2020 года составила около 40%.

Скорее всего, полностью апартаменты к жилью не приравнять, потому что цель нового закона – ликвидировать пробел в законодательстве и придать легальный статус нежилым помещениям, построенным за эти годы (за исключением апартаментов гостиничного типа), где по факту проживают люди.

Напомню, понятие “апартаменты” до сих пор не определено ни в одном законе. По своему правовому статусу они находятся в одинаковом статусе с коммерческой недвижимостью, соответственно на них не распространяются нормы жилищного законодательства.

Кроме того, собственники не могут пожаловаться на шум от соседей и не застрахованы от появления офиса за стеной.

Даже в случае отрицательного решения по присвоению нового статуса нежилым помещениям в рамках жилого комплекса, максимальными рисками для собственника станут более дорогое обслуживание помещений и повышенные ставки по налогообложению. С одной оговоркой – дом должен быть построен или реконструирован без нарушений действующего законодательства и строительных норм.

На мой взгляд в сентябре можно ожидать следующие варианты развития событий: в законодательстве появится подвид жилого помещения – апартаменты; ставку налога снизят с 1,5-2% до 0,5% (как сейчас по гостиницам); владельцы такой недвижимости смогут получить регистрацию.

Что касается стоимости апартаментов, то в случае принятия закона и придания им статуса жилых помещений, цена на такие помещения в домах комфорт- и бизнес-класса может вырасти на 10-15%. В элит-классе значительной разницы в цене мы не ожидаем. Как правило, в приоритете у потенциальных покупателей такого жилья – локация, качество проекта, имиджевая составляющая.

Тем не менее останется целый ряд вопросов, которые еще предстоит решить. Среди них: стоимость коммунальных услуг, возможность получения резидентского разрешения на парковку и другие.

Существуют нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы нежилое помещение можно было отнести к жилому фонду и занести в перечень недвижимости со льготным налогообложением.

Прежде всего, данная площадь должна использоваться исключительно для проживания физических лиц.

Из-за режима самоизоляции вырос спрос на загородную недвижимость

Чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде.

Что касается объектов редевелопмента, то зачастую они не отвечают каким-либо нормам, относящимся к жилым помещениям. Так называемые апартаменты в стиле лофт могут располагаться в бывших производственных зданиях и не могут быть признаны пригодными для жилья по ряду причин. Такие апартаменты могут так и остаться в статусе нежилых помещений.

Источник: https://rg.ru/2020/09/03/skolko-budut-stoit-apartamenty-posle-izmeneniia-ih-statusa.html

Права у дома: проект об амнистии апартаментов не внесут в ГД до конца года

Закон о регистрации в апартаментах 2020

Законопроект о признании апартаментов жильем до конца года не поступит в Госдуму, как планировалось ранее. Об этом «Известиям» рассказал источник, близкий к правительству, информацию подтвердили в нижней палате парламента.

Судьба документа останется неясной еще как минимум полгода, отметили в Госдуме. Одна из основных загвоздок для реализации идеи — сложность определения правового статуса самих апартаментов и земельных участков, на которых они построены, отметили эксперты.

Проблемные вопросы будут обсуждать члены рабочей группы, которую создадут при Минстрое, сообщили в Госдуме.

Признать или запретить

Правительство планировало внести законопроект об амнистии апартаментов (переводе их в статус жилья) до конца 2020 года. Об этом в июне говорил СМИ вице-премьер Марат Хуснуллин.

Однако до конца года этот законопроект в Госдуму не поступит, сообщил «Известиям» источник, близкий к правительству. Информацию подтвердили в ГД.

— Такого законопроекта нет, и я не уверен, что он будет в ближайшие полгода, — сказал «Известиям» первый зампред профильного комитета Сергей Пахомов.

В 2020-м такой законопроект уже не внесут в нижнюю палату, утверждает зампредседателя комитета Павел Качкаев. Документы, которые имеют значение и для центральных властей, и для регионов, перед поступлением в ГД должны пройти обсуждения в субъектах (это около месяца), отметил он.

19 ноября заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации, заявил, что ведомство намерено утвердить жилой статус уже построенных апартаментов и, возможно, запретить их строительство в будущем. Представитель вице-премьера Марата Хуснуллина тогда сказал «Известиям», что вопрос статуса апартаментов пока не решен.

Минстрой планировал принять законопроект о юридическом приравнивании апартаментов к квартирам в многоэтажках еще в 2016 году. Но документ отправили на доработку, сказал «Известиям» Павел Качкаев. С тех пор этот вопрос неоднократно поднимали, но так и не решили.

Четыре года назад Госдума обратилась с парламентским запросом к тогдашнему премьер-министру Дмитрию Медведеву. В нем говорилось об опасности нежилых помещений (апартаментов) для постоянного проживания граждан, напомнила «Известиям» глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

С этим типом недвижимости связано много проблем, решить которые можно только законодательно, отметил Сергей Пахомов. Эти вопросы будут обсуждать в рамках рабочей группы, которую создадут при Минстрое, сказал парламентарий.

Недвижимые проблемы

Основное преимущество апартаментов для покупателей — цена. В среднем они стоят на 10–15% дешевле квартир в тех же локациях.

Такая разница связана с тем, что апартаменты строят без разрешений и согласований, которые требуются для жилой недвижимости, сказала Галина Хованская.

В частности, апартаменты зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям к жилью. Нередко их строят на земельных участках, не предназначенных для этого, — например, на территории загрязненных промзон, где к тому же нет социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник), подчеркнула парламентарий.

— Такие апартаменты нельзя признавать жильем, потому что они не соответствуют требованиям. Теоретически можно дать такой статус помещениям, которые построены в пригодных для жилья местах, — считает Галина Хованская.

При этом из-за коммерческого статуса апартаментов плата за ЖКУ там в среднем на 15–20% выше, чем в квартирах. Налоговая ставка на такое имущество тоже выше — около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).

Налоговые отчисления попадают в бюджеты городских властей. Поэтому им невыгодно признавать апартаменты жильем, полагает Галина Хованская. Потом, из-за того, что апартаменты фактически непригодны для проживания, после придания им статуса жилья граждане получат право на социальное жилье от государства, подчеркнула парламентарий.

Апартаменты строились и продавались как нежилые помещения, поэтому их нельзя амнистировать, считает депутат ГД Илья Осипов. Иначе может возникнуть обратная проблема — будет непонятно, что делать владельцам помещений, организовавшим в них офисы или гостиницы, пояснил он.

С другой стороны, многие люди, купившие апартаменты, поверили возможным обещаниям застройщиков, что в будущем эти помещения получат статус жилья, указал Павел Качкаев.

— То есть людей фактически обманывали, поэтому нужно постараться найти способ их узаконить, — подчеркнул парламентарий.

Строительство такой недвижимости для проживания действительно стоит запретить. Но для этого стоит четко разграничить понятийный аппарат, высказал мнение Павел Качкаев. Сейчас в законодательстве нет определения апартаментов, они классифицируются как «коммерческие площади».

— Апартаменты делятся на две группы. К первой относятся апарт-отели. Вторая группа — аналог квартир. Проблема определения правового статуса связана именно с ними — этой лазейкой зачастую пользуются девелоперы для строительства объектов, которые не удовлетворяют требованиям жилья, — сказал руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Помимо правового статуса предстоит обсудить налог, которым будет облагаться такая недвижимость, и плату за ЖКУ. Не установлено, как считать соцнорму: жилье должно сопровождаться социальной инфраструктурой. Надо понять, как урегулировать этот вопрос для тех апартаментов, рядом с которыми построить социальную инфраструктуру невозможно, указал Сергей Пахомов.

— Одна из проблем — статус земельных участков. Если мы приравниваем апартаменты к жилью, то и землю под ними необходимо переводить в «жилую». Но большая часть апартаментов построена в промзонах или на участках, не предназначенных для жилья, — сказал парламентарий.

При этом для покупателей основной вопрос — это возможность прописки, снижение платы за ЖКУ и налога, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченно.

Теоретически можно запретить продавать апартаменты по схеме ДДУ (сейчас это разрешено), что может уменьшить интерес покупателей, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Но нововведения не должны коснуться проектов, которые сейчас строятся, заметил он. Девелоперам сложно будет изменить их назначение на этапе строительства, тем более если часть площадей уже распродана, отметил Андрей Колочинский.

— Нужно определить срок, за который девелоперы, которые уже купили площадку, смогут завершить проект. Это около 6–9 месяцев, — сказал генеральный директор We Know Александр Галицын.

В ближайшее время застройщики могут начать форсировать вывод новых апарт-проектов на рынок, пока официальный запрет не вступил в силу, полагает Андрей Колочинский.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Источник: https://iz.ru/1090007/mariia-perevoshchikova/prava-u-doma-proekt-ob-amnistii-apartamentov-ne-vnesut-v-gd-do-kontca-goda

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.