Закон о страховании застройщиков

Содержание

Страхование гражданской ответственности застройщика

Закон о страховании застройщиков

С утверждением ФЗ №214 в 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками стало обычным явлением.

Но здесь имеется ряд оговорок, касающиеся строительных проектов, которые должны соответствовать нормам ФЗ №214, а также разрешения на строительство (должно быть оформление до 2014 года).

Целью страхования ГО и является защита дольщиков, заключающих договоры со строительными компаниями. В чем суть такой опции? Как она работает? Какие проблемы законодательства должны быть учтены? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое страхование гражданской ответственности застройщика?

Информация по страхованию гражданской ответственности дольщика зафиксирована в ФЗ № 214, где рассмотрены нюансы взаимодействия строительной компании и покупателя квартиры.

При внесении такого пункта законодатели ставили задачей взять под контроль строительные компании и защитить интересы дольщиков.

В законе закрепляется обязанность покупателя своевременно передать объект дольщику с учетом условий ПДКП и ДДУ.

Законодательная мера дает гарантию выполнения девелопером взятых на себя обязательств. При этом застройщик должен своевременно оповещать покупателей об особенностях страховщика, его условиях, а также факте участия в обществе.

Интересно, что строительная компания вправе самостоятельно определять вариант обеспечения:

  • Стать частью общества взаимного страхования, которое организовано и работает только для выполнения этого вида деятельности. Такие структуры функционируют на основании выданной лицензии.
  • Заключение договора со страховщиком, который ведет официальную деятельность и имеет лицензию соответствующего образца. Главное условие, чтобы страховая компания соответствовала требованиям ЦБ РФ. При этом в страховом договоре рассматриваются все нюансы сотрудничества между застройщиком и страховой фирмой.

При страховании гражданской ответственности строительная компания обязана пополнить счет, что позволяет выполнить обязательства в случае нарушения или невыполнения условий ДДУ. До момента, пока застройщик не передает в государственную структуру страховой договор, регистрация ДДУ невозможна. Как только процедура пройдена, документ считается оформленным.

Период действия соглашения рассчитан на весь период возведения объекта — до дня, определенного для передачи готового дома. К слову, после завершения оговоренного срока страховое соглашение продолжает работать в течение нескольких лет, что гарантирует дольщику компенсацию убытков при появлении проблем, а также возможность истребования страхового платежа.

  Как получить ГПЗУ физическому лицу?

Нормативная база

Все законодательные нюансы, касающиеся страхования гражданской ответственности оговорены только в ФЗ №214. В законе этому вопросу посвящено две статьи:

  • 1 — рассматривает вариант обеспечения застройщика через поручительство банка.
  • 2 — раскрывает нюансы страхования.

Изучения этих статей достаточно, чтобы разобраться в обязанностях страховой компании, принципах ее взаимодействия со страховщиком и возможностях истребования выплаты в случае неисполнения обязательств застройщиком.

Договор страхования

Выше отмечалось, что страховой договор между дольщиком и страховой компанией не имеет силы, пока он не зарегистрирован в государственном органе.

После этого документ действует до передачи недвижимости (квартиры) дольщику.

В соглашении сторон находит отражение право покупателя получить возмещение в течение 2-х лет с момента передачи объекта в пользование (отсчет ведется со дня, указанного в ДДУ).

Строительная компания по закону обязана оформить договоры ГО на все квартиры в многоэтажном доме или на помещения в сооружении. Это работа должна быть выполнена до оформления первого ДДУ с покупателем, а не до начала возведения дома.

Чтобы избежать проблем, покупателям рекомендуется изучить перечень страховых компаний, доступных для страхования девелоперов.

Вычислить минимальный размер страхования несложно — достаточно умножить среднюю стоимость «квадрата» недвижимости на общую площадь объекта.

Защита прав

По ФЗ №214 покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение компенсации при наступлении страхового случая, прописанного в страховом договоре. Получателем средств может быть лицо, которое инвестировало (вложило) деньги в строительство объекта.

Как правило, в этой роли выступает обычный гражданин или компания, но никак не банк. Последний может быть получателем только в одном случае — при использовании права дольщика на компенсацию, и взяв предмет ипотечного кредитования.

При замене страховая компания должна быть оповещена в письменной форме.

Чтобы получить выплату, выгодоприобретатель должен подтвердить факт наступления страхового случая. Для этого необходимо передать страховой компании:

  • Действующее (вступившее в силу) решение суда об обращении взыскания в объект залога.
  • Подтверждение факта банкротства, а также открытия конкурса в форме решения арбитражного судебного органа.

Если страховщик признал факт наступления страхового случая, нижний предел выплачиваемой суммы вычисляется с учетом стоимости в договоре. Применяемая в расчете сумма может быть меньше вычисленной с учетом общей площади недвижимости, получаемой дольщиком.

Кроме того, при расчете учитывается средняя по рынку цена квадратного метра жилья по региону. Эта цифра применяется и при вычислении размера социальных выплат на приобретение недвижимости. Параметр берется на день оформления страхового договора.

Если это предусмотрено в соглашении между сторонами, страховая компания вправе осуществлять выплаты несколькими траншами (в рассрочку). При этом обязательство по выплате должно быть выполнено в момент, когда деньги поступили в банк или получены в кассе.

Что касается убытков, денежное покрытие которых не предусмотрено, для них применяется франшиза, а сами они в договоре не отображаются.

В ситуации, когда страховой случай так и не наступил, но строительная компания уже передала объект дольщикам с оформлением ПДКП, страховщик вынужден вернуть  определенный объем премии или снизить тариф на будущие сделки (при наличии такого условия в страховом договоре). Но это интересно уже не строительной компании, а дольщику.

Кто контролирует соблюдение правил?

Получается, что страхование строительной компании гарантирует защиту для покупателей, а основные моменты находят отражение в ФЗ №214.

Главное внимание в федеральном законе уделяется сохранности инвестированных в возведение объекта денег. Если застройщик по какой-либо причине не выполнил свои обязательства, дольщик вправе рассчитывать на страховую выплату.

Дополнительной мерой обеспечения является залог земельного участка, где ведется строительство.

Выплатой компенсации занимается страховая компания или другая организация — Общество взаимного страхования. В последнем случае речь идет о поручителе строительной компании, который несет субсидиарную ответственность.

Что касается банковской гарантии, сегодня она считается дорогим удовольствием, и не каждая финансово-кредитная организация готова предоставить подобную услугу.

Вот почему застройщики все чаще обращаются к проверенным страховщикам или ОВС.

Факт выполнения строительными компаниями своих обязательств контролируется Росреестром, который в 2017 году получил другое название — Роснедвижимость. Эта структура не регистрирует ДДУ, если застройщик не предоставил договор страхования и не подтвердил способность осуществлять выплаты премий страховщику.

В регионах такая функция возлагается на прокуратуру, а также исполнительные структуры.

Недавно создан Компенсационный фонд, который собирает деньги со строительных компаний, и управляет ими для своевременного возмещения убытков обманутых дольщиков.

При организации такой структуры страхование ГО в отношении дольщиков становится ненужной процедурой. При этом контроль все равно останется за Роснедвижимостью и муниципальными органами власти.

Лучшие страховые компании

По ФЗ №214 строительная компания обязана оформить страховой договор, после чего можно переходить к заключению ДДУ с клиентами. Кроме наличия лицензии, страховщик должен отвечать следующим критериям:

  • Работа на рынке страхования от 5 лет и больше.
  • Личные средства в объеме от 400 млн. рублей. Размер уставного капитала не должен быть ниже 120 млн. рублей.
  • Отсутствие признаков банкротства.
  • Отсутствие поводов для ЦБ РФ назначать представителей временной администрации.
  • Знание и выполнение требования финансовой устойчивости, отмеченные в страховом законодательстве, на протяжении последних 6 месяцев.
  • Отсутствие предлога для начала процедуры банкротства.

Список страховых компаний, которые допущены к такому виду деятельности, каждый год публикуются на сайте компании. При этом коммерческие страховщики считают такую деятельность весьма рискованной из-за невозможности получения прозрачных статей доходов и расходов.

В ЦБ РФ создан компенсационный фонд, в котором собираются деньги с последующей передачей средств для завершения строительства или покрытия убытков покупателей недвижимости (при появлении проблем со страховой компанией).

Сегодня в перечень доступных страховщиков входит 16 организаций, среди которых ВСК, Региональная страховая компания, Ингосстрах, Страховая группа УралСиб и другие структуры.

Выводы

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги.

Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ.

Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/straxovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshhika/

Страхование и поручительства в долевом строительстве отменены с 27 июня 2019 года

Закон о страховании застройщиков

27 июня 2019 года законодательство о долевом строительстве в очередной раз изменилось.  Были приняты федеральные законы № 153-ФЗ и № 151-ФЗ, внесшие поправки в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и другие нормативные акты.

Что изменилось

Среди других новшеств, были установлены новые правила обеспечения обязательств застройщиков по достройке многоквартирных домов.  В предыдущих редакциях закона застройщик мог застраховать свою деятельность в специальной страховой компании.

  Сумма страховки была бы выплачена дольщикам в случае, если дом не был достроен. Обязательства застройщика могли быть также обеспечены поручительством других организаций, обладающих достаточным уставным капиталом и устойчивым финансовым положением.

С 27 июня 2019 года все эти виды обеспечения отменены.  Для того чтобы привлекать средства граждан для долевого строительства объектов недвижимости, застройщики должны:

  • либо уплачивать взносы в Компенсационный фонд долевого строительства, который заменяет собой страховку. В случае проблем стройка будет завершена на средства фонда;
  • либо рассчитываться с дольщиками через специальный счет эскроу. В этом варианте средства дольщика депонируются в банке и передаются застройщику только если объект недвижимости сдан в эксплуатацию.  Если же дом не достроен, деньги дольщиков останутся в сохранности.

Компенсационный фонд вместо существующих страховок

Для начатых проектов строительства в федеральном законе от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ предусмотрены переходные положения.  Все страховые взносы по строящимся объектом передаются от страховых компаний в Компенсационный фонд долевого строительства.  Исключением являются проблемные стройки, где страховое возмещение уже выплачивается.

Все ранее неоплаченные страховые премии по уже заключенным договорам будут также уплачиваться в Компенсационный фонд в качестве взносов.  Поскольку прекращение договоров страхования происходит в силу закона, страховые компании не имеют права требовать от застройщика возмещения каких-либо убытков в связи со сложившейся ситуацией и прекращением страховок.

Важные сроки

Ранее уплаченные страховые взносы должны быть перечислены в Компенсационный фонд не позднее 22 августа 2019 года, то есть в течение 40 рабочих дней со дня вступления в силу федерального закона № 153-ФЗ (пункт 7 ст. 3 указанного закона).  Новые взносы оплачиваются при заключении новых ДДУ.

Чтобы избежать разногласий по суммам, до 11 июля 2019 года проводятся сверки расчетов между застройщиками и страховыми компаниями (п. 8 ст. 3 федерального закона № 153-ФЗ).  Кроме того, до 4 июля все застройщики, которых затронули нововведения, должны сообщить своим дольщикам, что способ обеспечения их обязательств по договорам долевого участия изменен.

Что изменения означают для дольщиков

С точки зрения рядового дольщика, новая схема мало что меняет.  Новшество состоит в том, что при банкротстве застройщика за достройку дома будет платить не страховая компания, а фонд.

Что если застройщик не платит

С внесением поправок в закон у застройщика есть выбор – оплачивать взносы в Компенсационный фонд долевого строительства или перейти на финансирование через счет эскроу.

Те застройщики, которые не будут оплачивать взносы в Компенсационный фонд вместо страховых премий, столкнутся с невозможностью продолжать привлекать средства дольщиков и заключать договоры долевого участия по 214 федеральному закону.

Компенсационный фонд получает из Единой информационной системы жилищного строительства данные обо всех проектах, строящихся на основании 214-ФЗ, по которым страховка заменена на взносы.  В случае если по какому-либо из них не будет перечислен остаток страховой премии согласно изменениям, внесенными п. 19 Федерального закона № 153-ФЗ:

  • Компенсационный фонд уведомит об этом Росреестр;
  • Росреестр прекратит регистрацию новых договоров долевого участия по данному проекту;
  • поскольку денежные средства по договору долевого участия перечисляются застройщику после его регистрации, запрет на регистрацию будет означать, что денег застройщик не получит до устранения нарушений.

Замена обеспечения обязательств застройщика – это лишь одно из многих изменений, внесенных в Федеральный закон № 214-ФЗ.  Подробнее о них вы можете прочитать в других материалах нашего сайта.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/153-fz

Страхование застройщика по 214 ФЗ

Закон о страховании застройщиков

Вот уже 3 года страхование ответственности является обязательным условием для каждой строительной компании. На данный момент далеко не всегда такой пункт является обязательным и актуальным при действии ДДУ.

Дело в том, что практически все законодательные поправки, внесённые в ФЗ «О долевом строительстве» за последние несколько лет, касались в основном защиты прав дольщиков и поскольку в последнее время современным законодательством предусмотрены сразу несколько вариантов обеспечения застройщиком ответственности перед ним страхование ответственности далеко не всегда являлось обязательным условием.

Способы обеспечения ответственности

Одним из вариантов обеспечения ответственности застройщика перед дольщиком является поручительство банка. Такой способ сотрудничества подразумевает осуществление всех взаиморасчётов между сторонами только путём банковских переводов, при котором сам банк выступает не только посредником между сторонами, но и стороной, следящий за исполнением в срок всех финансовых обязательств.

Ещё одним способом обеспечения обязательств застройщика перед дольщиком является членство застройщика в ОВС – обществе взаимном страховании дольщиков начавшей осуществлять свою деятельность одновременно с вступлением в силу закона о страховании ответственности. Суть работы ОВС сводится к тому, что дольщики, вступившие в такую организацию, объединяют свои финансы в единую денежную массу и в дальнейшем используют их в своих интересах, прежде всего – для страхования собственного имущества.

Третьим вариантом обеспечения ответственности застройщика перед дольщиком является рассматриваемый вариант страхования застройщика.

Бремя выбора способа обеспечения своих обязательств лежит на плечах застройщика и на данный момент строительные компании чаще всего выбирают наиболее удобный для них вариант страхования.

Ведь при банковских переводах застройщик больше ограничен по срокам, а при варианте с ОВС он лишается возможности как-либо манипулировать дольщиками.

Фонд дополнительной защиты прав

С 1 января 2017 года в России заработал фонд дополнительной защиты прав, являющейся официальной государственной структурой.

Предмет деятельности данной организации такой же, как у обычных страховых компаний — компенсационные выплаты дольщикам, которые пострадали в результате разорения строительной компании.

Государство выступило с инициативой по созданию данного фонда по причине неудовлетворительной работы страховых компаний на рынке долевого строительства.

Основной причиной, по которой большая часть компаний не работали с рынком долевого строительства, было связано с большим риском регулярных крупных выплат дольщикам при ограниченных страховых ресурсах. Теперь, когда обязанностью выплачивать крупные компенсационные выплаты наделён государственный орган, дольщики могут не беспокоится хотя бы по вопросу возврата затраченных на строительство средств.

Суть страхования ответственности

Многие дольщики выражают опасение, что даже работа компенсационного фонда застройщиков не изменить общую тенденцию в страховании, при которой страховщики всеми способами стремятся занизить сумму компенсационных выплаты по причине слишком большого объёма всех потенциальных выплат, которые зачастую могут приравниваться к бюджету всей страховой организации в целом. Подобная проблема является, чуть ли не основной при обращении в страховые компании и в ближайшем будущем никто не сможет гарантировать кардинальных изменений в лучшую сторону. Тем не менее вышеупомянутый государственный фонд страхования во многом создавался с целью сведения случаев обманов дольщиков к минимуму. Создание централизованной государственной организации, призвано не просто поставить на поток выплаты обманутым дольщикам, а снизить общее количество таких прецедентов.

Если раньше после того, как строительство по вине застройщика замораживалось, дома могли стоять недостроенными годами – поскольку дольщики не имели средств, которые бы позволяли завершить стройку самостоятельно, а застройщик объявляет себя банкротом и впоследствии лишался лицензии для продолжения подобной деятельности.

Сейчас же данный компенсационный фонд выступает не только как посредник, но и как лицо, напрямую заинтересованное в окончании строительства.

Законом предусмотрено, что в том случае если строительство по каким-либо причинам будет заморожено и застройщик не сможет гарантировать возобновление строительного процесса в ближайшее время, ответственность по его завершению ляжет на плечи страховой компании.

Основные изменения

Качественная работа данного фонда будет способна внести множество положительных изменений при процессе долевого строительства. Сотрудничая с таким фондом, у дольщиков появится обязанность отчислять в него 1,2 процента от общей суммы договора.

В случае банкротства застройщика дольщики смогут за счёт отложенных средств завершить строительство качественно и без серьёзной просрочки срока, а в случае успешного взыскания с управляющей компании неустойки до её объявления банкротом могут даже остаться в выигрыше.

При этом у самих дольщиков будет право выбора: вернуть собственные деньги или завершить строительство путём привлечения другого застройщика.

В данном случае стоит отталкиваться, прежде всего, от стадии строительства: в том случае, если стройка ещё не начиналась, целесообразнее будет потребовать возвращение вложенных средств; в том случае, если к примеру, большая часть дома уже достроена, но для его сдачи в эксплуатацию необходимо провести отделочные работы разумнее будет привлечь другую строительную компанию, которая будет способна завершить строительство без существенных задержек.

Данные изменения действуют недавно и поскольку практика по таким делам не обширна, трудно сказать, как быстро они пойдут на пользу самим дольщикам.

До последнего момента практика по таким делам работала плохо, поскольку застройщики часто не заканчивали строительство, а страховые компании отказывали брать на себя риск в выплате многочисленных, крупных компенсаций.

Сейчас же когда дольщик при заключении ДДУ имеет возможность выбрать, каким именно образом (через банк или через компенсационный фонд) он может застраховать свою будущую квартиру, у него появилось больше возможностей не допустить вариант с внезапной для него остановкой строительства и последующей потерей вложенных средств.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz.php

Страхование ответственности застройщиков: защита покупателя или лишнее обременение?

Закон о страховании застройщиков

Застройщиков, которые оформляли разрешение на строительство до конца 2013 года, не коснулся закон об обязательном страховании. Остальные должны оформлять на свои проекты банковскую гарантию, страховку или вступать в Общество взаимного страхования застройщиков.

Как это повлияло на стоимость квартир, снизились ли риски для покупателей, стали ли застрахованные объекты более востребованы и интересны дольщикам? Федеральный закон № 294 был принят 30 декабря 2012 года, но те пункты, которые касаются долевого участия в строительстве, вступили в силу 1 января 2014 года.

Раньше обязательства застройщика были обеспечены либо залогом земельного участка, на котором возводится новостройка, либо поручительством банка.

По новым правилам, земельный участок и строящийся на нем объект остаются в залоге у дольщиков, а помимо этого, застройщик обязан при регистрации договора долевого участия в обеспечении обязательств перед покупателями новостройки представить один из трех документов: банковскую гарантию, страховой полис или свидетельство Общества взаимного страхования.

Иными словами, застройщик обязан за свой счет произвести страхование гражданской ответственности на всю сумму привлеченных средств одним из трех способов: получить банковскую гарантию, оформить страховой полис в Страховой компании или вступить в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Если застройщик не построит дом или обанкротится, то соинвесторы (дольщики) получат свои деньги обратно. Новый закон не коснулся объектов с разрешениями на строительство, оформленными до конца 2013 года. К страхователям и поручителям были предъявлены требования: опыт работы не менее пяти лет, банк должен иметь лицензию с правом выдачи банковских гарантий, уставной капитал не менее 200 млн руб.

(страховые компании – не менее 120 млн руб.) и собственные средства не менее 1 млрд руб. (страховщики – не менее 400 млн руб.). Прошел год с момента вступления закона в силу.

Крупные банки и страховые компании не проявляют интереса, иногда вовсе отказываются от оформления гарантий и страховок – слишком высоки и неоправданны риски, нет достоверных данных о финансовом положении застройщиков и ясных перспектив выполнения ими обязательств.

Банковская гарантия обходится примерно от 1,5-2% годовых, но срок поручительства  должен покрывать срок строительства плюс два года, то есть не менее четырех лет, что обойдется в 6-8% от общей суммы. Крупные застройщики могут рассчитывать на минимальный 1% годовых. Страховку в компании можно оформить как на весь дом, так и на каждую квартиру.

Ее стоимость колеблется в среднем от 0,5 до 1,2% в год. Большинство застройщиков оформляют именно страховые полисы, в том числе в небольших страховых компаниях, минимально удовлетворяющих требованиям 294-го ФЗ. При этом гарантий немного, что привлеченные страховые компании в случае банкротства застройщика смогут компенсировать дольщикам все потери.

 Не добавляет уверенности недавняя история с компанией «Восхождение», которая страховала ответственность туроператора «Нева», и 56 застройщиков, которые позднее были вынуждены страховаться повторно.

По словам Олега Столярова, заместителя директора по региональной политике Общества взаимного страхования, «выплата по риску страхования ответственности «Невы» сопоставима с минимальной стоимостью объекта строительства, и «Восхождение» не выдержало бы ни одного страхового случая по риску ответственности застройщика».

Однако членство в ОВС на сегодняшний день выбрало всего около 10% застройщиков. Общество взаимного страхования было создано 26.08.2013 г. По данным на февраль 2015 года, в ОВС состоит 124 компании, расположенные по всей России, от Калининграда до Дальнего Востока (максимальное количество по закону – 500 юрлиц), среди которых «МИЦ», «Жилищный капитал», «Мортон» и «ПИК». Вступительный взнос в Общество взаимного страхования  – 500 тыс. руб. Годовые ставки – от 0,4 до 1,5%, в зависимости от застройщика, его опыта, репутации и финансового положения. Важно подчеркнуть, что страховки и поручительства коснулись только тех застройщиков, которые работают по 214-му ФЗ и оформляют с дольщиками договоры долевого участия. Перед принятием закона многие эксперты предполагали, что неизбежные расходы на страхование могут быть переложены на покупателя, что приведет или к очередному повышению цен, или снижению прибыли девелоперов в случае стагнации или кризиса на рынке. Отдавая должное пользе и цивилизованному преимуществу страхования, мало кто мог ожидать гарантий и 100%-ной защиты инвестиций покупателей, особенно в российских условиях. Что можно сказать спустя год со дня вступления закона в силу? 

Какие можно сделать предварительные выводы и как оценить первые результаты реализации 294-го ФЗ? Нужен ли он вообще?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Энтузиазма со стороны крупных страховщиков к этому рынку пока не наблюдается. Причина в том, что для них рынок долевого строительства непрозрачен, очень сложно контролировать страховые риски при таких условиях.

Определенный интерес к страхованию застройщиков проявляют малые и средние страховые компании, которые, видимо, готовы, в отличие от более крупных конкурентов, принимать эти риски. Однако их надежность и платежеспособность в случае наступления страховых случаев – под вопросом.

Для более точной оценки эффективности новелл прошло еще слишком мало времени. Цикл строительства, если речь о панельном домостроительстве, составляет не менее года. Даже если есть успехи или неудачи реформы, они еще не проявились в полной мере, так как она применяется с 1 января 2014 г.

Очевидно, что стремление законодателя защитить инвесторов противоречит идее развития рынка долевого строительства и тормозит его.

Нужно раз и навсегда признать, что ответственность за неудачные инвестиции в новостройки несет инвестор, а конфликт между инвестором и застройщиком должен разрешаться не в кабинетах чиновников и не на площадях, а в суде.

В случае привлечения к переговорам с застройщиком на стадии заключения договора профессионального юриста, у инвестора шансы получить более выгодные условия сделки повышаются.

Суд при конфликте застройщика и инвестора обычно занимает позицию защиты более слабой стороны правоотношений – долевого инвестора, и подчиняется предписаниям Верховного Суда РФ. У долевых инвесторов есть немало юридических гарантий защиты их прав, предусмотренных как федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г.

, так и законодательством о защите прав потребителей. Постоянное закручивание «юридических гаек» ухудшает рынок новостроек, ведет к стагнации и монополизации этого рынка, а следовательно, к снижению конкуренции. Высокие ставки по ипотечным кредитам в условиях новой ключевой ставки ЦБ РФ снижают спрос. При таких условиях покупателям будет сложно рассчитывать не только на широкий выбор качественных строительных продуктов, но также и на низкие цены. Поэтому страхование ответственности застройщиков, а также поручительство банков и залог недвижимости я бы отменил. При этом инвесторы, в соответствии с федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г., вправе предложить застройщику применять рассрочку платежей при заключении договора с ним».

Повлияли ли страховые расходы на стоимость квартир в новостройках?

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»: «Мы можем говорить только о своих проектах: в наших проектах практически не повлияли».

Снизились ли риски для покупателей, является ли наличие страховки у застройщика одним из наиболее важных факторов при выборе объекта для покупки?

Екатерина Тейн: «Думаю, что наличие страховки у застройщика это скорее дополнительный плюс, а не основное преимущество.

Покупатель смотрит, прежде всего, на такие факторы, как степень готовности объекта, репутация и надежность застройщика (история присутствия компании на рынке недвижимости, наличие у нее успешно реализованных объектов, опыт работы по  ФЗ № 214, портфель девелоперских проектов и активов), его финансовую устойчивость в кризис (наличие проектного финансирования и т.д.)».

Источник: https://www.cian.ru/stati-strahovanie-otvetstvennosti-zastrojschikov-zaschita-pokupatelja-ili-lishnee-obremenenie-217988/

Основные правила страхования ответственности застройщика по 214 ФЗ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Закон о страховании застройщиков

Каждый дольщик, вкладывая средства в строительство своей будущей квартиры, надеется со временем въехать в новое жилье.

Однако риск не получить оплаченные квадратные метры до недавнего времени был очень велик.

Но сегодня права дольщиков защищены законом, и страхование ответственности застройщика по 214 ФЗ является обязательным условием привлечения к строительству финансовых средств третьих лиц.

Прежде, чем будет подписан договор долевого участия (далее ДДУ) с первым покупателем квартиры в многоквартирном жилом строении, застройщик обязан предпринять необходимые меры для защиты дольщиков, вложивших свои деньги в строительство данного объекта.

Организация, ведущая строительство дома, должна застраховать свою ответственность на случай, если она не сможет исполнить своих обязательств. Если данное условие не будет соблюдено, договор не пройдет положенную регистрацию в Росреестре.

Страхование гражданской ответственности застройщика может осуществляться несколькими способами, при этом застройщик волен сам выбирать один из возможных вариантов.

Федеральный закон предусматривает всего три способа:

  1. Посредством получения гарантий от банка.
  2. Вступлением в общество взаимного страхования (ОВС).
  3. Получением страховки в одной из страховых компаний.

Однако не любой банк, и тем более не все действующие страховые компании могут производить страхование ответственности застройщика при долевом строительстве. Закон выставляет очень жесткие требования, которым должны соответствовать страховщики:

  • Наличие пятилетнего опыта работы в страховой сфере.
  • Активы страховой компании должны составлять не менее 1 миллиарда рублей, уставной капитал должен быть порядка 120 млн. руб.
  • Организация должна быть финансово устойчивой.
  • Отсутствие любых оснований для принятия мер предупреждающих банкротство.

Полный список всех страховых компаний и банков, которые могут быть привлечены для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, опубликован на сайте Центробанка. Ознакомиться с ним может каждый дольщик перед тем, как принимать решение о выборе той или иной строительной организации и подписании с ней ДДУ.

Застройщик, в свою очередь, обязан известить дольщика о том, каким образом застрахована его ответственность. Чаще всего застройщики либо являются членами ОВС, либо прибегают к услугам страховых компаний.

Поручительства банков берутся значительно реже, поскольку это не выгодно для самих строителей, да и банки не всегда охотно идут на предоставление подобных гарантий.

Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора.

Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП. Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик.

При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.

Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.

В договоре страхования обязательно указывается сумма, которую получит дольщик, если застройщик не сможет выполнить своих обязательств.

Компенсация, подлежащая к выплате, не может быть меньше средней стоимости квартиры в регионе, где происходит сделка. Дольщикам также следует знать, что им должна быть выплачена вся сумма полностью.

Поскольку по законодательству в страховом договоре не может быть оговорена франшиза, т.е. часть убытков, которые не подлежат возмещению.

Если за время строительства жилого дома страховая компания, которая осуществляла страхование рисков по данному строящемуся объекту, прекратила свое существование или лишилась лицензии, застройщик обязан найти нового страховщика и в течение двух недель подписать с ним договор. Дольщик может проверить информацию о том, где и как застрахована ответственность застройщика, связавшись со страховой компанией лично.

Если строительство объекта прекращается, и наступают обстоятельства, от которых страховался застройщик, то выплаты, соответствующие стоимости квартиры, в соответствии с договором производит страховая компания. Основаниями для денежных выплат являются следующие обстоятельства:

  • судебное решение о том, что компания, осуществляющая строительство объекта, признана банкротом;
  • решение суда, принятое по искам дольщиков об обращении взыскания на землю, на которой находится возводимый объект.

Как правило, застройщик страхует не весь жилой дом, а отдельные квартиры, и отвечать он будет перед каждым участником отдельно.

Благодаря изменениям в действующем законодательстве, которые вступили в силу в 2014 году, дольщики могут чувствовать себя защищенными от недобросовестных застройщиков.

Однако все равно, прежде чем доверить свои сбережения, необходимо все тщательно взвесить, проверить благонадежность страховой компании, а так же компании, ведущей строительство и наличие у нее страховки.

Только тогда можно быть уверенным, что долгожданное новоселье точно состоится.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/strahovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.