Закон по рефинансированию ипотеки

Содержание

Рефинансирование ипотеки. Важные налоговые нюансы

Закон по рефинансированию ипотеки
Распечатать 07.09.2018 — Стройка.ру

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Рефинансирование: начальные сведения.

2. Ипотека в силу закона.

3. Ипотека по договору: что скрывается за этим определением.

4. Государственная регистрация.

5. .

Продолжаем популярную на сайте Stroyka.ru рубрику «Недвижимость».

В ней мы еженедельно делаем экскурс по самым важным моментам, которые необходимо знать всем, кто собирается совершать различные сделки с недвижимостью, а также оформлять сопутствующие этому банковские операция.

Также за профессиональным советом мы обращаемся к юристам, представителям власти. Сегодня мы рассмотрим спорные вопросы, которые касаются рефинансирования ипотеки.

1. Рефинансирование: начальные сведения

Как правило, многие граждане, сталкиваясь с необходимостью получать имущественные льготы при определенных видах сделок, не знают, как правильно и грамотно проводить эти манипуляции.

Особенное волнение вызывает все, что касается рефинансирования ипотеки при желании получить имущественный вычет. Ведь здесь легко ошибиться и не получить возможности претендовать на льготы.

При этом Минфин РФ дает четкие рекомендации. Давайте их подробно разберем.

Во-первых, необходимо понимать, что любой человек, который решил свой жилищный вопрос положительно при помощи такого банковского инструмента, как ипотека, автоматически претендует на имущественный вычет.

Что это означает? Конечно, тут два варианта: вы получаете обратно часть потраченной на сделку денежной суммы или даже  уплаченные по ипотеке проценты. Тем более, что в настоящее время происходит тенденция сокращения процентной ставки на два и более процента. А значит, на этом можно и нужно сэкономить. Однако есть некоторые нюансы.

Для того чтобы не попасть в неприятную и некрасивую ситуацию, предварительно прочтите ст. 220 НК РФ. Она поясняет, когда вам ответят утвердительно: 

Предыдущие кредиты были взяты на покупку или строительство нового жилья;

Новая ипотека для погашения старой была взята у банка:  «…на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования…».

Главное тут понимать, что преференции должны касаться только официальной организации – банка. В противном случае, вы не получите желаемого результата.

Вообще, если серьезно подходить к делу, то необходимо разобрать основные причины, по которым люди прибегают к рефинансированию.

Определимся с тем, что обозначает этот термин. Это процедура, подразумевающая получения кредита от одного банку для полного погашения другого кредита, взятого в другом банке. Вот, собственно, и все, что необходимо знать о рефинансировании.

Его применяют, когда хотят иметь более выгодную ставку, чем имеется. Она может сразу же закрыть несколько моментов. Во-первых, вы будете тратить каждый месяц меньше из-за сокращения процентной ставки или увеличения общего срока предоставленного кредита.

Во-вторых, заменить валюту, в которой непосредственно кредит был взят. В-третьих, возможна перемена ставки: плавающую (переменную) на фиксированную, и обратно. В-четвертых, легкость процедуры по смене предмета недвижимости. Ниже мы специалисты портала Stroyka.

ru подготовили для вас простую схему рефинансирования, которая позволит наглядно понимать суть вопроса.  

Вообще, ипотека в силу закона здесь полностью отсутствует из-за существенной причины: никакой  продажи или покупки не совершается. Предмет – это залог собственного жилья. При этом в итоге вы получаете новый договор об ипотеке, когда  имеющийся ипотечный кредит рефинансируется за счет выдачи соответствующего кредита.

Конечно, нюансов достаточно много. Поэтому остановимся расшифровке того, что такое ипотека в силу закона.

2. Ипотека в силу закона

Нам не обойтись здесь без обращения к нормам Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Если вы внимательно вчитаетесь в нормы права, то сразу же поймете, что в нашей стране существует две ипотечные разновидности:  ипотека в силу закона и – по договору. Теперь подробнее остановимся на первом варианте.

Ипотека в силу закона сама по себе не возникает. Один из самых популярных случаев, когда приобретение определенного жилого объекта сопровождается кредитными средствами.

Нужно ли говорить, что он и становится залоговым при расчетах по кредиту. Более того, с юридической точки зрения сам договор представляет собой документ, в котором отражаются все необходимые реквизиты.

Также делается специальная отметка об использовании заемных средств.

Надо учесть, что государство в данном случае идет против лишней бумажной волокиты и не включает дополнительного договора об ипотеке, кроме  регистрации ипотеки, происходящей параллельно с – права собственности.

Однако есть и другие примеры, когда возникает ипотека в силу закона. Их, как правило, четыре. Во-первых, если недвижимость продается по договору ренты. Во-вторых, если она покупается в кредит. В-третьих, при приобретении определенного жилого объекта в рассрочку. В-четвертых, при оформлении договора пожизненного содержания с иждивением.

Что касается дополнительных денежных взносов, то спешим обрадовать: пошлина не платится. При этом в узаконивание ипотеки всегда происходит в Росреестре.

3. Ипотека по договору: что скрывается за этим определением

Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании отдельного договора, заключенного между сторонами в простой письменной форме.

Договор об ипотеке — договор, по которому одна сторона – залогодержатель, как правило, являющийся и кредитором, имеет право на возврат долга из стоимости предмета ипотеки, который принадлежит залогодателю (зачастую — заемщику).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. То есть его обязательно нужно регистрировать.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) Описание недвижимости, которая будет предметом залога, вт.ч. указание ее местонахождения;

2) Оценка недвижимости, которая идет в залог. Оценку можно определить по соглашению сторон сделки, а, если по правде, она будет такой, как решит кредитор, и указать ее в договоре.  А вот, если составляется закладная, то стоимость должен определить только независимый оценщик, составив отчет об оценке.

3) Описание вашего долга, который обеспечивает залог (например, должны быть указаны  основные данные кредитного договора и условия кредита).

4) Если составляется закладная, то на это указывается в договоре об ипотеке. Кстати, закладную можно составить и много после заключения договора об ипотеке и проведения ипотечной сделки. Это как стороны договорятся (кредитор и заемщик).

В договор об ипотеке кредитор обычно включает разные дополнительные обязанности залогодателя:

  • по страхованию (например, по страхованию предмета залога и, по желанию заемщика, — жизни и утраты трудоспособности);
  • по ремонту недвижимости;
  • по оплате налогов и коммунальных платежей.

Договор почти всегда предусматривает определенные запреты — на отчуждение передаваемого в залог жилого помещения и на его последующую ипотеку, на сдачу жилья в наем. Ничего этого нельзя сделать без предварительного письменного согласия кредитора.

Вообще, многие обязанности и права как кредитора, так и заемщика, прописаны в законе об ипотеке и даже, если не оговорены в заключаемом договоре, они обязательны для применения. Это как в поговорке «незнание закона, не освобождает от ответственности».

4. Государственная регистрация

Государственная регистрация такого договора об ипотеке и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена этим договором, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием «старой» закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленного кредита, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Все происходит достаточно просто, если кредитор (и залогодержатель) по старому и новому кредиту одно и тоже лицо.

Если же вы намерены взять кредит на рефинансирование ипотеки у другого кредитора, то столкнетесь со следующими препятствиями:

  1. Банк дает ипотечный кредит, если у него есть обеспечение, т.е. залог недвижимости. Но ваша то недвижимость пока заложена по ранее взятому кредиту, залогодержателем и кредитором является совершенно другой банк. Т.е., по хорошему, сначала нужно высвободить залог, чтобы отдать его как обеспечение по новому кредиту. Но высвободить залог можно только, если вы полностью погасите старый кредит. Но новый кредит то вам еще не дали, значит погасить не можете.
  2. Замкнутый круг?…. Так что делать?
  3. Все предельно банально: при процедуре рефинансирования кредита один из банков (старый или новый кредитор) должен принять на себя риск отсутствия залога в течении определенного, как правило, короткого времени. Т.е. на период передачи залога от одного кредитора к другому.
  4. В благоприятные периоды развития ипотечного кредитования банки заинтересованы в новых клиентах, поэтому идут на разные уступки и поблажки. Проверенные заемщики, которые уже имеют кредит, могут показать качество обслуживания этого кредита и хотят рефинансировать такой кредит, очень ценятся.
  5. Поэтому зачастую именно новый банк готов дать необеспеченный на короткое время кредит для рефинансирования старого кредита. При этом на время, пока не зарегистрирован залог, банк может либо повысить ставку либо попросить дополнительное обеспечение, например, в виде поручительства физического лица.
  6. Что печально: адекватные программы рефинансирования ипотечных кредитов, как правило, предлагаются только в благоприятные периоды ипотечного развития. В кризисные периоды такие программы закрываются или становятся неинтересными. Собственно, что мы видим и сейчас. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что в «плохие» периоды жизни ипотечного рынка у банков снижаются объемы ликвидности, растут процентные ставки, условия кредитования ухудшаются, интерес к новым клиентам вынуждено пропадает.

Рефинансирование ипотеки. Что важно знать?

Рефинансирование ипотеки требует практически тех же расходов, что и его получение. Почему? Да потому что это, по сути, и есть выдача нового кредита.

В обязательном порядке нужно будет снова оплатить:

  • проведение независимой оценки закладываемого жилья,
  • страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога в пользу нового кредитора.

При необходимости нужно будет оплатить услуги нотариуса, например, за оформление согласия супруга на совершение ипотечной сделки или каких-либо доверенностей.

5.

Прочтений: 4017 Распечатать

Источник: https://stroyka.ru/articles/refinansirovanie-ipoteki-vazhnye-nalogovye-nyuansy

Рефинансирование ипотеки: что это и выгодно ли получателю

Закон по рефинансированию ипотеки

Все мы иногда сталкиваемся с финансовыми проблемами, а порой просто видим, что есть возможность платить меньше, чем по текущему кредиту. В обоих случаях на помощь приходит рефинансирование ипотеки. Давайте вместе разберемся, что это такое и зачем это нужно делать.

Что такое рефинансирование

Суть процедуры рефинансирования заключается в переоформлении ипотеки на более выгодных для заемщика условиях. Чаще всего это снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, при рефинансировании возможен вариант получения суммы, которая будет превышать размер текущего долга по ипотеке.

То есть вы закроете старый заем, но при этом откроете новый на более выгодных условиях и на большую сумму. Это будет выгодно, если вы окажетесь в тяжелом финансовом положении и не сможете регулярно вносить текущие платежи, либо в случае, когда вам срочно нужны деньги, но получить их неоткуда.

Такая “финансовая подушка” позволит вам избежать просрочек выплат даже в случае потери работы или в иных сложных обстоятельствах.

Если у вас есть проблемная ипотека, рефинансирование кредита не должно вызвать больших проблем. Некоторая часть заемщиков считают, что перекредитоваться получится только в другом банке. На самом деле это условие совсем не обязательно.

Когда вы заключаете договор на получение ссуды, в нем всегда включен пункт о том, что ставка не будет изменяться на протяжении всего срока его действия. Так что даже если появится новая кредитная программа с более выгодными условиями, вам все равно придется платить процент, который указан в договоре.

Именно в таком случае выгодным будет рефинансирование у своего кредитора. 

Это позволит:

  • уменьшить сумму ежемесячного платежа;
  • снизить размер общей переплаты.

Помните, банк всегда охотно пойдет навстречу добросовестному заемщику, у которого нет просрочек или других штрафов по кредиту.

Выгоды рефинансирования

Приведем несколько ключевых моментов, когда перекредитование ипотеки будет вам только на руку, и вы сможете получить максимум выгоды от процесса. Рефинансирование — это не страшно: зачастую лишь полезно.

Ухудшение семейного бюджета

Возьмем ипотеку среднего размера. При таком кредите уменьшение ставки даже на 1% существенно снизит размер платежей. Допустим, размер кредита составит 3 млн. рублей сроком на 180 месяцев под 12%. Ежемесячный платеж составит 36 тыс. рублей.

Если ставка будет составлять не 12, а 11 процентов, то ежемесячно вы будете экономить 2000 рублей. А при определенном везении и снижении ставки на 2% платеж составит всего 32 тыс. рублей. Затевать рефинансирование стоит только когда ставка снизится на 1-2%. Уменьшение на 0.

5% или меньше будет мгновенно “съедено” различными комиссиями и оформлением документов. Вы и банк попросту останетесь при своих.

Пол срока до полного погашения

Многие заемщики считают, что одинаковый ежемесячный платеж будет одинаково гасить как процент, так и “тело” кредита. Это неверно. Банк всегда сначала закрывает процент по ипотеке, и только потом гасит основную сумму.

Соответственно, если у вас была ипотека сроком на 10 лет, а платите вы по ней уже 7 год, рефинансирование не имеет никакого смысла. За этот срок процент по ипотеке уже погашен, и вы выплачиваете только “тело” кредита.

Перекредитация ничего не изменит.

Объединение двух ипотек

У многих заемщиков возникает вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, если у вас два займа. Ответ положительный.

Рефинансирование происходит по тем же правилам, по которым пересматривают единичный кредит на покупку жилья. Если объединить обе ссуды, то вы только выиграете.

Вам придется выплачивать только одну ипотеку вместо двух, при этом вполне возможна существенная финансовая экономия.

Нюансы и подводные камни

Никогда не забывайте, что все банки, рефинансирующие ипотеку, будут стараться извлечь из этого максимальную выгоду. А если у них будет возможность отказать вам в этой процедуре, будьте уверены, они постараются это сделать, но только на законных основаниях.

Всегда при подписании кредитного договора внимательно читайте все бумаги!

Запрет или комиссия

Самый простой способ не дать вам снизить процентную ставку – это банальный запрет или штраф за ее изменение, который будет вписан в договор. То есть вы либо совсем не сможете рефинансировать свою ипотеку, либо вам придется заплатить существенную комиссию, которая сведет все к нулю.

Обременение на объекте залога

Если жилье, которое вы приобрели по ипотеке, находится под обременением или другими санкциями, до полного их прекращения недвижимость являться объектом залога. Такой подход практикуется массово. В результате вы не сможете рефинансировать ипотеку без согласия двух сторон. 

В таком случае потребуйте в банке письменное подтверждение об отказе передачи залога, который не дает вам рефинансировать ипотеку. Любое финансовое учреждение не имеет права удерживать заемщика таким способом. Вам могут попробовать отказать в надежде, что вы не знаете своих прав и смиритесь с таким положение вещей. Если вам отказали в передаче залога, закон всегда будет на вашей стороне.

Проблема в сумме перекредитации

Любая организация, которая занимается кредитованием, имеет свою внутреннюю систему оценки финансовых возможностей заемщика. Допустим, вы получили ипотечный займ размером в 5 млн. рублей.

Нет никаких гарантий, что другой банк выдаст вам 3 миллиона под рефинансирование вашей ипотеки.

Если вы не внушили доверия новому кредитору или запрашиваемая сумма оказалась мала, вы можете взять созаемщика или обратиться в другой банк.

“Принудительное” страхование

По закону вас нельзя принудить заключить договор страхования с какой-то конкретной компанией, например, с компанией-партнером кредитора.

С другой стороны, кредитная организация может отказать вам без объяснения причин в случае вашего отказа от такого предложения.

В остатке получается своеобразная вилка – вас нельзя заставить по закону, но можно отказать в случае, если вы не хотите соблюдать некоторые условия. Это никак не противоречит действующему законодательству. 

Как пример такого страхования можно привести Сбербанк. Условие, при котором банк, рефинансирующий ипотеку, выдаст кредит – оформление договора с СК “Сбербанк”.

Такая страховка может оказаться вам совсем невыгодной, но кредитор будет на этом настаивать. Перед заключением договора на рефинансирование четко оговорите страховые моменты.

Уточните, что у вас уже есть страховка, и спросите, будет ли она действительна при перекредитации. Нет никакого смысла платить одновременно две страховки.

Каждая компания, которая выдает вам кредит, всегда ориентируется на получение выгоды. Чаще всего фирмы стараются избегать льготных государственных программ. Как правило, в этот перечень входит работа с семьями военных, предпринимателями и т. д. 

Обратите внимание! Если банк вам показывает определенные цифры и убеждает, что лучшего предложения вы не получите, не поддавайтесь. Тщательно все проанализируйте и взвесьте. Обратитесь к консультантам. Это поможет вам избежать ошибок и введения вас в заблуждение.

Процентная ставка

Спорить с цифрами никто не будет. Но разница между тем, что вам могут предложить, будет составлять от 15 до 30%. Вы всегда можете затребовать полный расчет по рефинансированию вашей ипотеки, и попросить рассказать о плюсах, которые вы получите, если пойдете на это.

Что включает в себя перекредитование

Если вы решились на процедуру изменения ипотечной программы, вам понадобится:

  • пройти оценку разных комиссий;
  • заказывать экспертов-оценщиков заново;
  • снова оформить документы и собрать все необходимые для получения ипотеки бумаги.

Вся бюрократия от начала до конца – это снова ваша задача. Если вы на это решились, то не поленитесь в письменном виде запросить бумаги, которые будут регламентировать все платежи и взносы.

Краткая памятка 

Эти подсказки помогут вам избежать ненужных финансовых трат:

  1. Всегда смотрите на процент снижения ставки.
  2. Обратите внимание на срок погашения долга.
  3. Убедитесь, что банк готов вас перекредитовать.
  4. Проверьте, чтобы сумма, которую вам готовы предоставить, была больше остатка задолженности по текущему кредиту.
  5. Получите согласие банка на рефинансирование.
  6. Соберите все необходимые документы, как делали это при получении ипотеки.

Перекредитация пройдет без проблем и затруднений, если вы действительно заинтересованы в этом и готовы приложить усилия для получения выгодного варианта. Изучите ваши права и требуйте их соблюдения. Если у вас остались вопросы или в процессе перекредитации возникли сложности, обращайтесь к нашим экспертам. Мы всегда готовы помочь.

Источник: https://23kvartiri.ru/refinansirovanie-ipoteki/

Особенности программы по рефинансированию ипотеки

Закон по рефинансированию ипотеки

Продукты, позволяющие рефинансировать жилищные займы, имеются во многих банках, однако условия выгодными можно назвать не во всех. Чтобы выгода была ощутима для физлица, требуется, чтобы при перекредитовании имелась заметная разница в ставках.

Нередко прибегнуть к данной процедуре можно даже не меняя банк, поскольку ни одна кредитно-финансовая организация не заинтересовано в мертвом долге, который сказывается негативно на всех участниках правоотношений.

Российская Федерация в лице Правительства и подчиненных органов не остается в стороне, реализуя свою социальную функцию, ввела в действие государственную программу рефинансирования ипотечного кредита 2019.

Рефинансирование ипотеки — что это

Рефинансирование – одна из банковских услуг.

Проведение такой процедуры означает, что клиент на основании нового кредитного договора получает деньги для того, чтобы полностью рассчитаться со старым займом.

При этом банк может оставаться прежним или же ссуда оформляется у конкурента. Условия кредита фактически новые, даже если срок заимствований или иные переменные в новом соглашении такие же.

Банки, как правило, идут навстречу своим должникам и позволяют рефинансировать долг, ведь они не хотят терять клиента и уж тем более отдавать его другому банку, пусть даже и с некоторой потерей прибыли ввиду выдачи средств чаще всего под меньший процент. Однако некоторые страхуются от оттока клиентов, включением в контракт пункта об уплате штрафных санкций за досрочный расчет по долгу.

Вариантов рефинансирования много:

  • Снижение ставки за пользование средствами. Клиенту такой вариант максимально приемлем, поскольку тот экономит средства от переплаты по процентам. КФО же, напротив, теряют прибыль. Внутри одного и того же банка это практически не встречается.
  • Выдача средств на больший срок. Это влечет уменьшение ежемесячного взноса, но возрастает переплата по процентам при равной ставке. Этот вариант зеркальное отражение первого, клиенту оно невыгодно, а вот банк зарабатывает значительно больше.
  • Смена денежной единицы. Это касается займов в валюте. Нестабильность курсов в последние пять лет очень удорожила обслуживание таких ссуд для клиентов, ведь доход у большинства в рублях и его рост не такой стремительный.

При рефинансировании ипотеки должник получает новый займ для погашения старого, при этом выплаты по новому имеют более выгодные условия

Рефинансирование в различных банках

Оценить все предложения, что имеются сегодня на рынке банковских услуг, нет возможности и смысла, но самые привлекательные варианты от ведущих банков все де стоит привести.

Сбербанк перезанимает деньги для расчета с ипотекой под ставку в 10,9% — 11,65% в объеме от 0,3 до 7 млн. рублей и выделяемая сумма должна вписываться в 80% лимит к стоимости залогового имущества.

Продолжительность кредитования может быть растянута на 30 лет. Требуется недвижимый объект в качестве залога переоформить на нового кредитора. До этого ставка будет больше.

Страховка также является обязательным условием для понижения ставки.

Рефинансировать на таких условиях можно одновременно с ипотекой еще до 4 кредитов и получить наличку сверх на любые цели.

Чтобы стать участником такой программы, лицо должно достигнуть возраста в диапазоне 21-75 лет и иметь общий трудовой стаж от года. По последнему рабочему месту он должен составлять минимум полгода. Свой доход придется подтвердить официально.

Также потребуются бумаги, графики и прочие документы по рефинансируемым кредитам. Принимает решение банк в течение 2-6 рабочих дней.

В качестве залога может применяться дом, таунхаус, квартиры, кроме недостроенных капитальных строений и земельных участков.

Если в результате реструктуризации компонуется несколько кредитов кроме ипотеки, рассчитывать на налоговый вычет не стоит, поскольку таковой применяется только к договорам ипотечного кредитования на приобретение жилья.

ВТБ 24 предлагает дифференцированную ставку от 11,25%. Срок перезайма составляет 20-30 лет, а сумма до 30 млн. рублей, но не больше 80% стоимости недвижимости. Страховка жилья обязательна.

Рефинансирование АИЖК

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) помогает производить рефинансирование ипотеки в разных банках, которые подписали соглашение на участие в соответствующей программе.

Воспользоваться программой АИЖК могут не все должники

При этом Правительством разработаны определенные стандарты, которым должен соответствовать заемщик для участия в программе рефинансирования ипотеки:

  • Запрашиваемая сумма составляет 0,3 – 10 млн. рублей, если объект приобретался в регионе, и до 20 млн. для столицы и Питера.
  • При этом максимум ограничен не только установленной верхней границей, но и доходом и стоимостью ипотечной недвижимости (максимум 80%).
  • Срок возврата средств – 3-30 лет.
  • Ставка стартует с 10,25%.
  • Недвижимость обязательно будет использоваться в качестве залога. Оно подлежит обязательному страхованию. Личная страховка жизни и здоровья по усмотрению клиента.

Закон о рефинансировании

Как таковой конкретный закон о рефинансировании ипотечного кредита 2019 отсутствует. Поскольку перекредитование ипотеки регулируется рядом НПА, которые стоит тщательно изучить, прежде чем приступать к процедуре, чтобы знать свои права и обязанности и понимать всю сущность и последствия. В той или иной степени рефинансирование урегулировано следующими актами:

  1. О банках и банковской деятельности.
  2. О ЦБ Российской Федерации.
  3. О потребительском займе.
  4. Об ипотеке.

Сам процесс регламентирован специальным законом ФЗ №2013 от 03.07.2016.

Источник: https://MoyDolg.com/refinansirovanie/ipoteka/programma.html

Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов

Закон по рефинансированию ипотеки

Артем Коновалов, заместитель директора Юридического департамента ОАО “БИНБАНК”.

Некоторые банки уже сегодня проводят операции по рефинансированию кредитов.

Однако это практически не влияет на рынок ипотечного кредитования из-за небольшого объема таких операций, проведение которых ограничивается не только экономическими факторами, но и отсутствием должного правового регулирования. Автор статьи предлагает свое видение правовой модели и механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Огромную роль в развитии ипотеки играет рефинансирование ипотечных кредитов, т.е.

возможность уступать требования по ипотечным кредитам другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке.

За счет этого банки могут расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

В первую очередь важно определить, что представляет собой модель рефинансирования ипотечных кредитов. Данный вопрос необходимо рассматривать и в плоскости отношений по рефинансированию между банком и заемщиком, и в плоскости отношений между кредитными организациями.

Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе “банк – заемщик”

Зачастую в банковской практике такой способ рефинансирования называют терминами “перекредитовка” или “перекредитование”, которые в самом общем виде обозначают досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору.

К перекредитованию заемщики, как правило, прибегают в следующих случаях:

  • получен кредит, но ставка за пользование денежными средствами гораздо выше рыночной;
  • кредит получен, например, на однокомнатную квартиру, а спустя несколько лет заемщик решил приобрести квартиру большей площади также на заемные деньги.

С учетом имеющейся практики можно выделить два способа перекредитования. Проанализируем подробнее особенности каждого из них.

Первый способ перекредитования

Заемщик получает кредит у нового банка и гасит за счет этих средств ранее полученный заем. Технология такого рефинансирования заключается в следующем:

  1. заемщик одобряется рефинансирующим банком и получает там подтверждение на выдачу кредита на цели погашения ранее полученного кредита в другой кредитной организации;
  2. заемщик запрашивает у своего кредитора расчет суммы задолженности на определенную дату и передает его в рефинансирующий банк;
  3. в день, на дату которого рассчитана сумма задолженности заемщика, рефинансирующий банк предоставляет кредит, который направляется заемщиком в погашение первоначального кредита;
  4. после погашения кредита заемщик совместно с кредитором осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке заложенного имущества;
  5. между заемщиком и рефинансирующим банком заключается договор ипотеки недвижимого имущества, высвобожденного из-под залога.

Теперь охарактеризуем риски, которые несет рефинансирующий банк при осуществлении процедуры перекредитования заемщика.

Риск N 1. В соответствии со сложившимися на рынке ипотечного кредитования правилами, погашение кредита производится путем пополнения счета, открытого заемщиком в банке-кредиторе, с последующим списанием оттуда средств банком в счет погашения обязательств на основании так называемого длительного распоряжения заемщика о списании. Более того, согласно требованиям п. 2.1.

2 Положения ЦБР от 31 августа 1998 г. N 54-П , предоставление кредитных средств заемщику может осуществляться банками посредством зачисления этих средств на банковский счет клиента – заемщика физического лица.

Следовательно, рефинансирующий банк не вправе единовременно направить кредитные средства для погашения кредитных обязательств на корреспондентский счет кредитора заемщика.
Положение ЦБР от 31.08.1998 N 54-П “О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)”.

Таким образом, рефинансирующий банк после предоставления кредита и зачисления денежных средств на открытый в банке-кредиторе счет заемщика может столкнуться с тем, что заемщик, будучи владельцем счета, воспользуется денежными средствами нецелевым образом (например, получит их через кассу либо направит на свой счет в каком-либо ином банке).

Банк-кредитор, выступающий также в роли обслуживающей организации, не вправе препятствовать заемщику в реализации его планов и обязан выполнять поручения заемщика как клиента банка.

В данном случае при недобросовестных действиях заемщика риск рефинансирующего банка заключается в том, что, во-первых, кредитные средства будут использованы не по целевому назначению, а во-вторых, выданный кредит останется без должного обеспечения.

Риск N 2. При выдаче кредита банк, проведя необходимый анализ рисков, должен сформировать резерв на возможные потери по ссуде. Размер такого резерва зависит от множества факторов. При этом чем больше риск по невозврату кредита, тем больше резерв и, наоборот, чем меньше риск, тем меньше резерв.

Согласно п. 3.7.2.4 Положения ЦБР от 26 марта 2004 г. N 254-П, обслуживание долга по ссуде не может быть признано хорошим, если “ссуда прямо либо косвенно (через третьих лиц) предоставлена заемщику кредитной организацией в целях погашения долга по ранее предоставленной ссуде…” .

Следовательно, исходя из рассматриваемого нормативно-правового акта и с учетом анализа прочих обстоятельств, выдаваемый на означенные цели кредит попадает в 3-ю категорию качества, а резерв по нему составляет до 50% от суммы основного долга. Г.

Симонова высказала опасение, что “в соответствии с банковским законодательством, под сделку по выдаче кредита на погашение предыдущего банку будет необходимо создать 100-процентные резервы, что ему крайне невыгодно” .

Указанное мнение специалиста представляется спорным, поскольку данная норма распространяется лишь на те случаи, когда банк предоставляет кредит в погашение кредита, ранее им предоставленного этому же заемщику, что было подтверждено Департаментом банковского регулирования и надзора Банка России .

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/25888-pravovoe-regulirovanie-refinansirovaniya-ipotechnykh-kreditov

Эксперты рассказали, как упростить порядок рефинансирования ипотеки

Закон по рефинансированию ипотеки

https://realty.ria.ru/20200213/1564668028.html

Эксперты рассказали, как упростить порядок рефинансирования ипотеки

Эксперты рассказали, как упростить порядок рефинансирования ипотеки

Порядок рефинансирования ипотечных кредитов можно упростить прежде всего за счет облегчения перехода заемщика от одного банка к другому и уменьшения бумажной… Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

2020-02-13T17:21

2020-02-13T17:21

2020-03-03T19:47

россия

мария литинецкая

ипотека

михаил мишустин

миэль

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/02/0d/1564668318_0:0:2984:1680_1920x0_80_0_0_2fa7c468476603bb0e68b46895ad4b.jpg

МОСКВА, 13 фев – РИА Недвижимость. Порядок рефинансирования ипотечных кредитов можно упростить прежде всего за счет облегчения перехода заемщика от одного банка к другому и уменьшения бумажной волокиты, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

В четверг премьер-министр России Михаил Мишустин поручил рассмотреть возможность упрощения порядка рефинансирования ипотечных кредитов с учетом отмеченного снижения процентной ставки.Управляющий партнер риелторской компании “Метриум” Мария Литинецкая отметила, что сама процедура рефинансирования сопровождается большой бумажной волокитой.

К примеру, только для проверки объекта залога (квартиры) заемщику нужно собрать около десяти различных документов от разных организаций: кадастровый паспорт, отчет об оценке, договор о страховании, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, справку об остатке ссудной задолженности и так далее.

Некоторые из этих документов требуют уплаты пошлины, а в целом расходы на подготовку рефинансирования могут составить 30-40 тысяч рублей.”Поэтому необходимо перевести всю документационную часть в режим онлайн, чтобы снизить затраты и сэкономить время как заемщика, так и банка”, – считает она.

Для заемщика основная сложность состоит в том, что практически никогда он не может рефинансировать ипотеку в “своем” банке, отметила председатель совета директоров компании “Бест-Новострой” Ирина Доброхотова.

Ипотечникам приходится обращаться в другой банк, собирать полный пакет документов, практически такой же, как и для первичного получения ипотеки, новый банк снова проводит андеррайтинг заемщика, требует новую оценку объекта, подключает страхование, нотариат – все это дополнительные расходы для заемщика.

Сложной является процедура снятия обременения и переоформления закладной на новый банк, это занимает не менее двух месяцев, и в этот период ставка для заемщика повышена (в среднем на 2% к текущей), рассказала она.

В России нет двойных залогов, и новый банк не может просто оформить кредит на уже заложенную квартиру: нужно сначала получить согласие первого банка, а это занимает время. Если эту процедуру упростить, то всем стало бы легче, – уверен управляющий директор риелторской компании “Миэль – сеть офисов недвижимости” Александр Москатов.

Кроме того, сейчас фактически невозможно рефинансировать ипотеку, если первичный кредит был оформлен с использованием материнского капитала, обратила внимание Доброхотова.Также, по словам Литенецкой, есть сложности на стадии определения условий рефинансирования.

Банки заинтересованы в том, чтобы переманивать друг от друга платежеспособных клиентов, поэтому в рекламных сообщениях обещают низкие ставки, но затем, уже в индивидуальном порядке, ставка начинает повышаться, и в итоге разница между старыми и новыми условиями кредита может оказаться заметно меньше, чем ожидал клиент, пояснила она.

По мнению Доброхотовой, если для физлиц идея упрощения рефинансирования покажется очень привлекательной, то банки, которые тоже используют заемные средства, могут столкнуться с проблемами.

Имея портфель закладных, банк рассчитывает на определенную прибыль, исходя из условий выданных кредитов, сокращение этой прибыли может повлечь убытки и в итоге сокращение выдачи новых кредитов, поэтому необходима четкая стратегия по рефинансированию, которая будет понятна и банкам, и заемщикам, предупредила она.Директор компании “Нмаркет.ПРО ипотека” Игорь Пинаев отметил, что ипотека – это всегда стресс для заемщиков, которые не хотят при рефинансировании проходить все процедуры заново. Кроме того, мешает и недостаточно высокая финансовая грамотность людей. “Они часто не понимают, подходят ли они под критерии рефинансирования в других банках, какие там ставки.

Не понимают, сколько сэкономят и стоит ли ради этого заморачиваться”, – заключил эксперт.

https://realty.ria.ru/20200213/1564656300.html

https://realty.ria.ru/20200213/1564660750.html

https://realty.ria.ru/20200120/1563633533.html

https://realty.ria.ru/20200211/1564553859.html

россия

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/02/0d/1564668318_232:0:2963:2048_1920x0_80_0_0_88b612eb08e5f7f4e2a4a74bb9201cca.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, мария литинецкая, ипотека, михаил мишустин, миэль

МОСКВА, 13 фев – РИА Недвижимость. Порядок рефинансирования ипотечных кредитов можно упростить прежде всего за счет облегчения перехода заемщика от одного банка к другому и уменьшения бумажной волокиты, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

В четверг премьер-министр России Михаил Мишустин поручил рассмотреть возможность упрощения порядка рефинансирования ипотечных кредитов с учетом отмеченного снижения процентной ставки.

Управляющий партнер риелторской компании “Метриум” Мария Литинецкая отметила, что сама процедура рефинансирования сопровождается большой бумажной волокитой.

К примеру, только для проверки объекта залога (квартиры) заемщику нужно собрать около десяти различных документов от разных организаций: кадастровый паспорт, отчет об оценке, договор о страховании, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, справку об остатке ссудной задолженности и так далее.

Некоторые из этих документов требуют уплаты пошлины, а в целом расходы на подготовку рефинансирования могут составить 30-40 тысяч рублей.

“Поэтому необходимо перевести всю документационную часть в режим онлайн, чтобы снизить затраты и сэкономить время как заемщика, так и банка”, – считает она.

Для заемщика основная сложность состоит в том, что практически никогда он не может рефинансировать ипотеку в “своем” банке, отметила председатель совета директоров компании “Бест-Новострой” Ирина Доброхотова.

Ипотечникам приходится обращаться в другой банк, собирать полный пакет документов, практически такой же, как и для первичного получения ипотеки, новый банк снова проводит андеррайтинг заемщика, требует новую оценку объекта, подключает страхование, нотариат – все это дополнительные расходы для заемщика.

Сложной является процедура снятия обременения и переоформления закладной на новый банк, это занимает не менее двух месяцев, и в этот период ставка для заемщика повышена (в среднем на 2% к текущей), рассказала она.

В России нет двойных залогов, и новый банк не может просто оформить кредит на уже заложенную квартиру: нужно сначала получить согласие первого банка, а это занимает время. Если эту процедуру упростить, то всем стало бы легче, – уверен управляющий директор риелторской компании “Миэль – сеть офисов недвижимости” Александр Москатов.

Кроме того, сейчас фактически невозможно рефинансировать ипотеку, если первичный кредит был оформлен с использованием материнского капитала, обратила внимание Доброхотова.

Также, по словам Литенецкой, есть сложности на стадии определения условий рефинансирования.

Банки заинтересованы в том, чтобы переманивать друг от друга платежеспособных клиентов, поэтому в рекламных сообщениях обещают низкие ставки, но затем, уже в индивидуальном порядке, ставка начинает повышаться, и в итоге разница между старыми и новыми условиями кредита может оказаться заметно меньше, чем ожидал клиент, пояснила она.

По мнению Доброхотовой, если для физлиц идея упрощения рефинансирования покажется очень привлекательной, то банки, которые тоже используют заемные средства, могут столкнуться с проблемами.

Имея портфель закладных, банк рассчитывает на определенную прибыль, исходя из условий выданных кредитов, сокращение этой прибыли может повлечь убытки и в итоге сокращение выдачи новых кредитов, поэтому необходима четкая стратегия по рефинансированию, которая будет понятна и банкам, и заемщикам, предупредила она.

Директор компании “Нмаркет.ПРО ипотека” Игорь Пинаев отметил, что ипотека – это всегда стресс для заемщиков, которые не хотят при рефинансировании проходить все процедуры заново.

Кроме того, мешает и недостаточно высокая финансовая грамотность людей. “Они часто не понимают, подходят ли они под критерии рефинансирования в других банках, какие там ставки.

Не понимают, сколько сэкономят и стоит ли ради этого заморачиваться”, – заключил эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20200213/1564668028.html

Ключевая ставка — 4,5%. Время рефинансировать ипотеку

Закон по рефинансированию ипотеки

19 июня Центробанк снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт (п.п.) — до рекордных 4,5%, такого значения не было никогда.

От нее напрямую зависят как ставки по ипотеке, так и ставки рефинансирования.

Сегодня они и без того самые низкие за всю историю российского рынка: по данным ЦБ РФ, в апреле средневзвешенная ставка по ипотеке достигла уровня 8,32%. И ожидается, что она станет еще ниже!

«Сейчас мы наблюдаем минимальную за всю новейшую историю банковского рынка стоимость фондирования ипотеки. Все индикаторы на минимальных уровнях — и стоимость пятилетних облигаций федерального займа, и средняя ставка по депозитам. Конечно, снижение ключевой ставки закрепит эту тенденцию, позволит банкам держать ставки по ипотеке на минимальных уровнях».

Михаил Гольдберг,руководитель аналитического центра Дом.РФ

«Сейчас ставки объективно ниже для множества клиентов, чем те, по которым они оформляли ипотеку полтора или два года назад», — утверждает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. По оценке директора департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергея Белякова, ставки за последние два года уже снизились на 2–3 п.п.

Счастье не для всех

1. Кому не повезет — всем, кто взял кредит совсем недавно. Кредит, оформленный менее полугода назад, рефинансировать не удастся: банки не предоставляют такую возможность.

2. Самое выгодное рефинансирование — для кредитов, взятых пару-тройку лет назад.

«Рефинансирование ипотеки выгодно на начальных этапах, когда у заемщика высокие проценты и есть шанс их снизить, — объясняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — При этом в какой-то момент рефинансирование становится отчасти бессмысленным и даже невыгодным. В первые пять лет долг сокращается минимально, платятся в основном проценты, а не тело кредита».

3. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена, и теперь начинается погашение основного долга. Если же рефинансировать кредит, начинаешь снова платить проценты, а не основной долг.

Необходимое правило грамотного рефинансирования — разница между ставкой по имеющемуся кредиту и новому должна составлять как минимум 2 п. п.

Самым выгодным рефинансирование будет для заемщиков, оформивших ипотеку пару лет назад на срок не менее 10 лет по ставке 10,5–11% годовых.

«Сейчас самая низкая ставка по программе рефинансирования составляет 7,9%, средняя — 8,5–9%», — подчеркивает Сергей Беляков.

Расходы на рефинансирование

Само рефинансирование — процедура не бесплатная. Придется раскошелиться на оценку объекта, документы, оплатить пошлины, страхование жизни и объекта. Но и тут вполне реально сэкономить.

«Если заемщик понимает, что у него очередной год комплексного ипотечного страхования заканчивается, скажем, в июне, то заранее подает заявку на рефинансирование. В июле он уже получает новый ипотечный кредит в другом банке по пониженной ипотечной ставке и уже там оплачивает страховку — ровно так же, как он делал бы это в том банке, где у него ставка выше».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Экономим на кредите

пример

Предположим, семья оформила ипотеку в 2017 году: купила жилье за 5 млн рублей, взяв кредит на 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет. Четверть суммы, 1,3 млн рублей, составил первоначальный взнос. Такая ставка уже неактуальна для ипотечного рынка 2020 года, и рефинансирование действительно выгодно. Сейчас семья платит 51 тыс. рублей ежемесячно.

Если в приведенном примере просто снизить процентную ставку с 11 до 7,9% годовых, ежемесячный платеж уменьшится на 4,5 тыс. рублей в месяц — с 51 до 46,5 тыс. рублей. В рамках общей переплаты за семь лет это более 300 тыс. рублей — сумма, точно превышающая расходы на рефинансирование.

«После рефинансирования многие продолжают выплачивать дополнительными платежами разницу, которая образовалась после сокращения платежа, чтобы сократить срок кредита. Банки не очень охотно идут на уменьшение самого срока, но если таким же образом попробовать уменьшить объем платежа, в будущем это облегчит кредитную нагрузку».

Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Management

Впрочем, ипотеку, взятую год назад, рефинансировать еще выгоднее, даже если ставка по кредиту — еще привлекательные недавно 10% годовых.

пример

Казалось бы, выгодная ипотека: 3,7 млн рублей на 10 лет со ставкой 10% годовых. Ежемесячный взнос составляет почти 49 тыс. рублей. При рефинансировании этого кредита через год под 7,9% платеж составит уже 42,8 тыс. рублей в месяц, а переплата сократится с 2,1 до 1,6 млн рублей.

Маткапитал за первенца

Еще один повод воспользоваться инструментом рефинансирования ипотеки — рождение ребенка и получение маткапитала. С 1 января 2020 года маткапитал дается и за первого ребенка (466 тыс. рублей). Эти средства допустимо потратить не только на погашение имеющегося ипотечного кредита, но и при рефинансировании ипотеки.

пример

Погасив средствами маткапитала часть прежнего кредита, семья уменьшит ежемесячный взнос с 51 до 43 тыс. рублей — на 8 тыс. рублей ежемесячно. Но при одновременном рефинансировании ипотеки хотя бы под 8,5% платеж становится еще на 3,2 тыс. рублей меньше — он будет равен примерно 40 тыс. При этом общая переплата уменьшается почти на 300 тыс. за оставшиеся семь лет.

Лучший вариант — семейная ипотека

Больше всех повезло семьям, в которых за время выплаты ипотеки родились двое детей. Они могут претендовать на семейную ипотеку со ставкой 4,5% годовых. Программа заработала в 2018 году, но была доработана в 2019-м.

Она предполагает льготную ставку для семей, родивших или усыновивших второго и последующих детей с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Минимальный первоначальный взнос — 20%, срок — до 30 лет. На этот кредит получится купить строящееся жилье или квартиру в готовой новостройке.

«Воспользоваться программой семейной ипотеки при рефинансировании можно только при условии, что изначально с помощью ипотеки приобреталась квартира в новостройке и второй (последующий) ребенок родился после 1 января 2018 года», — поясняет Сергей Беляков.

пример

Возьмем все ту же семью с кредитом в 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет, который оформлен в 2017 году. Ежемесячный взнос составляет 51 тыс. рублей. Но состав семьи пополнился — теперь она имеет право на семейную ипотеку. Остаток по старому кредиту — 3 млн рублей, а переплата за оставшийся период — 1,4 млн рублей.

Если рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека», то ежемесячный взнос снизится до 42 тыс. рублей, а переплата за оставшийся срок составит всего 500 тыс. рублей. Если семья использует средства маткапитала, то ежемесячный платеж уменьшится до 35 тыс. рублей, а переплата — до 400 тыс. рублей.

Источник: https://zarubezhnaya.cian.ru/stati-kljuchevaja-stavka-45-vremja-refinansirovat-ipoteku-306743/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.