Залог будущей вещи

Договор залога будущей вещи

Залог будущей вещи

Санкт-Петербургский государственный университетЮридический факультет Выпускная квалификационная работана тему:«Договор залога будущей вещи» Выполнил: Научный руководитель: Нарижний Артем Сергеевичаспирант кафедры коммерческого праваочной формы обученияПриказ о зачислении№ 11342 от 31.08.2013Ковалевская Наталия Сергеевнакандидат юридических наук, доцент Санкт-Петербург

2016 ОГЛАВЛЕНИЕВведение 3 Глава 1. Залог будущего имущества в контексте принципа спецификации 9 § 1. Генезис залога будущих вещей в римском праве и развитие представлений онем в средневековых европейских правопорядках 9 § 2. Общие положения о принципе спецификации 21 § 3. Спецификация предмета залога: международный обзор 31 Глава 2.

Залог будущего имущества по российскому праву 45 § 1. Эволюция представлений о залоге будущего имуществав российском праве§ 45 2 . Залог индивидуально-определенной будущей вещи и момент возникновения права залога 57 § 3. Залог будущего недвижимого имущества 77 § 4. Залог товаров в обороте 90 § 5.

Универсальный залог 95 Заключение 104 Библиографический список 108 2

ВВЕДЕНИЕНа протяжении всей истории человечества всякий общественный стройрано или поздно сталкивался с проблемой экономического неравенства, вобщих чертах сводившейся к тому, что одни члены общества обладали большимколичеством ресурсов, чем другие.

Это означало среди прочего и то, что первыемогли оказывать влияние на возникающую у вторых потребность в денежныхсредствах, цивильной формой перераспределения которых во все времена быликредитные отношения. И лишь в исключительных случаях такие отношениястроились на одном лишь доверии кредитора к должнику.

Как правило же,сторона, предоставлявшая заем, старалась изыскать дополнительные гарантииего возврата. Зачастую источником таких гарантий становились вещи,принадлежащие заемщику. Таким образом, роль вещных обеспечений, и впервую очередь – залога, сложно переоценить.

В этой связи не может вызыватьсомнений актуальность любого исследования, посвященного проблемамреального кредита.

С учетом все более отчетливо формирующегося в последнее время трендана вовлечение в экономический оборот будущего имущества путем егоиспользования в качестве предметов таких договор, как купля-продажа иаренда, не могла не вызвать научного интереса и конструкция залога будущейвещи.

Этот феномен, известный со времен еще римского права и широкопредставленный в законодательствах и судебной практике многих стран,включая Россию, тем не менее не получил до настоящего времени сколь бы тони было серьезного исследования, хотя вне всяких сомнений заслужил его. Вэтой связи перед автором стоит цель раскрыть некоторые аспекты, связанные сзалогом будущих вещей и рядом сопряженных с ним правовых явлений, речь окоторых пойдет ниже, и тем самым заполнить образовавшуюся нишу.3

В основе любого цивилистического института зачастую лежатэкономические отношения.

Относя экономику к социальным наукам, ТомасКарлайл давал ей такое описание: «не «веселая», а скорее печальная, онаобнаруживает секрет Вселенной в «спросе и предложении» и сокращаетобязанности людских правителей до простого предоставления людей самимсебе, – все же удивительна.

Не такая «веселая» (как мы иногда слышим),скучная, опустошающая, довольно жалкая и тревожная – мы вполне можемназвать ее мрачной наукой»1.Институт обеспечения обязательств, являясь одним из наиболее сложныхи дискуссионных в гражданском праве, по утверждению Л.

ЛоПаки имеет стольже дурную репутацию, как и экономика: «одна из самых стойких ассоциаций,которую он вызывает, – это изгнание кредиторами, обращающими взыскание назаложенную недвижимость, несчастных семей из их домов или ферм» 2.

Так,«человек может владеть землей, даже если ее плодов ему хватает только длятого, чтобы питаться самому и платить налоги; ему это вполне по силам. И онможет делать это до тех пор, пока в один прекрасный день его урожай непогибнет и он не должен будет занять у банка.

Но, видите ли, банки не могутдавать деньги просто так, потому что эти существа дышат не воздухом, они едятне мясо. Они дышат прибылями, они едят заемные проценты» 3. В связи с этим«большинство людей, далеких от экономической науки, хотели бы, чтобы всебыло иначе.

Мы всегда симпатизируем проигрывающему; это означает, что мыне симпатизируем кредиторам, имеющим обеспечение. Но даже если нам и ненравится этот брутальный институт, мы все равно его уважаем. Должникисоглашаются предоставить обеспечение, необеспеченные кредиторы молчаливосклоняются перед ним. Как же он может быть несправедлив?» 4, задаетсявопросом Л. ЛоПаки.1u0002 Carlyle Th. The Nigger Question // Carlyle Th. Critical and Miscellaneous Essays: In 7 vols. Vol . 6. Chapman & Hall,1869. P. 169, 177.2u0002 ЛоПаки Л. Сделка без обеспечения (часть первая) (перевод Р.С. Бевзенко) // Вестник гражданского права.2014. № 6. С. 260.3u0002 Steinbeck J. The Grape of Wrath. The Viking Press, 1939. P. 43.4u0002 ЛоПаки Л. Указ. соч. С. 261. 4

Источник: https://nauchkor.ru/pubs/dogovor-zaloga-buduschey-veschi-587d36905f1be77c40d5928c

Предмет залога

Залог будущей вещи
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Обязательства » Предмет залога

Имущество, могущее являться залоговым предметом, имущественные ценности, которые обладают статусом ограниченно оборотоспособных, и вещи, которые невозможно передать в залог.

Основополагающие нормы касательно разновидностей имущества, которое может выступать в виде залога, содержатся в ст. 336 Кодекса. Рассмотрим, какие вещи возможны к применению в виде залоговых предметов, реализация предмета залога, имущество, предоставление которого в залог недопустимо, и многие другие моменты.

Имущество, могущее являться залоговым предметом

В большинстве случаев в залог предоставляют имущество, которое является предметами, существующими физически, могущими находиться у человека и служащими для реализации различных потребностей.

Ч. 1 ст. 336 Кодекса предусматривает определение, что предмет залога может принимать следующие разновидности:

  • любые вещи, кроме тех, на которых законодательно установлен запрет на обращение взыскания, или установлено ограничение на оборот;
  • имущественные права, кроме тех требований, которые непосредственно связаны с личностью кредитора, к примеру, таких как алиментные требования.

В отношении залогов, возникших в силу соглашения или законодательного акта, предмет залога возможен к представлению вещью, которую возможно приобретет залогодатель в будущем.

Ч. 4 ст. 336 Кодекса выносит определение, что договор залога в обязательном порядке должен содержать сведения, предоставленные залогодателем, касательно существующих обременениях на предмет залога. Если данное условие не исполняется надлежаще, залогодержатель вправе истребовать:

  • досрочного выполнения обязательств, обеспечение которых реализуется через право залога;
  • регистрации изменений условий залогового договора.

Имущественные ценности, которые обладают статусом ограниченно оборотоспособных, и вещи, которые невозможно передать в залог

На отдельные разновидности имущества законодательством может быть наложено ограничение на возможность передачи таковых в залог или вовсе запрет.

Так, право залога не может быть осуществлено в отношении имущественных ценностей, реализация предмета залога в качестве которых невозможна в принципе:

  • оборудование химического воздействия;
  • пестициды;
  • агропромышленные химикаты;
  • наркотические препараты и психотропные средства.

Следует учитывать, что ограниченно оборотоспособные вещи обладают неодинаковыми правовыми режимами. Соответственно, реализация предмета залога таких разновидностей имущества должна происходить с учетом положения соответствующих законов. Так, если владение предметом залога залогодержателем не допускается, право на владение предметом залога должно быть оставлено у залогодателя.

Реализация предмета залога с публичных торгов в порядке обращения на него взыскания должна быть проведена с учетом требований закона, которые ограничивают оборотоспособность данной вещи.

Проблема возможности выступления денег и иностранной валюты как залогового предмета

Данная проблема является достаточно актуальной. Если рассматривать эту проблему, исходя из основных норм законодательства, вывод очевиден – регистрация залога денежных средств возможна.

Однако моменты, связанные с залогом отдельно наличных и отдельно безналичных денежных средств, так и остаются нерешенными.

Так, анализ судебной практики показывает, что предмет залога не может быть установлен в качестве денежных средств, которые находятся на банковском счете.

Несмотря на это, право залога иностранных валютных средств возможно, и по данному поводу не возникает никаких сомнений.

Право залога по отношению к ценным бумагам может быть реализовано на общих условиях. Но с точки зрения закона регистрация данных действий будет квалифицироваться как залог имущественного права, а не залог вещей.

Залог права, понятие и особенности

ГК РФ содержит не так много нормативных положений касательно регистрации залога прав. В основном, залог прав регламентируется общими положениями о залоге. Однако у такой разновидности залога есть и свои отличия.

Только права на имущество могут быть залоговым предметом. Такие личные нематериальные права, стоимость предмета залога для которых невозможно установить, как право на личную неприкосновенность, на выбор места проживания, на неприкосновенность недвижимой собственности и другие, не могут являться предметом залога.

Предметом залога может являться такое имущественное право, как право аренды.

При этом залог такового допустим только после регистрации согласия арендодателя, если прочее условие не регламентировано законом или другими правовыми актами.

Залоговым предметом могут являться и права, закрепленные за арендодателем. Примером может послужить следующая ситуация:

  • покупатель недвижимости передает в залог имеющееся право на получение арендных платежей от какого-либо гражданина, которому будет сдан в аренду объект недвижимости, принадлежащий покупателю;
  • покупатель не исполняет свои обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости по договору с продавцом;
  • стоимость предмета залога позволит продавцу получить удовлетворение – в частности, от арендных платежей.

Отдельно следует сказать про право, которое имеет установленные сроки действия. В этом случае осуществить регистрацию залога такого права можно будет только до истечения срока его действия.

При регистрации залога прав, если другое условие не содержится в соответствующем договоре сторон, залогодатель приобретает следующие обязанности:

  • совершать действия, прямо направленные на постоянное обеспечение действительности залога права;
  • не осуществлять уступку прав;
  • принимать требуемые меры, чтобы защищать предмет залога от неправомерных деяний со стороны других лиц;
  • своевременно и достоверно уведомлять залогодержателя о произведенной проверке произошедших изменений в структуре заложенного права, о возникших притязаниях от других лиц.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/predmet-zaloga.html

Залог «прав застройщика»: право требования к самому себе или договор купли-продажи будущей вещи?

Залог будущей вещи

Когда банк финансирует строительство, в залог он часто берёт некие «права застройщика».

Закладываются они, как правило, отдельно от договора ипотеки участка или права его аренды, и предмет залога в них формулируется как «имущественные права застройщика», «права на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест», «права на приобретение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест» или вовсе «права на приобретение в собственность ХХХ кв.м.» и проч. в том же духе.

Мне всегда представлялось, что по договору залога «прав застройщика» заложенных прав фактически нет. Однако при написании очередной статьи я задумалась, а так ли всё просто. Скажу сразу: судебную практику сейчас изучаю, но хотелось бы обсудить пока без практики, чисто теоретически, так сказать.

 Вариант первый. А нет никакого залога.

Мне всегда казалось очевидным, что этот «залог» – не залог.

Что права застройщика на получение в собственность квартир ли, нежилых ли помещений, вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют.

Под конец своей работы в банках я пришла к выводу, что закладывать «права застройщика» можно и нужно только по одному договору с ипотекой земельного участка или права его аренды.

Залог «прав застройщика» как прав требования вызывает у меня ещё большее отторжение. Ибо залог прав на получение в собственность чего-либо возможен только при наличии прав требования к третьему лицу.

Есть лицо, обязанное передать вещь в собственность залогодателя, – есть право, которое можно заложить. Нет такого лица – нет и «залогопригодного», как выражаются иногда в банках, права.

И если застройщик должен передать помещения сам себе, то должник и кредитор совпадают, и обязательства как такового нет. Да и вообще залог прав требования к самому себе сильно смахивает на мнимую сделку.

Вариант второй. Договор ипотеки будущей недвижимости.

Почти ничем не отличается от мысли «а нет никакого залога» и второй имеющийся у меня вариант толкования, что же из себя представляют «права застройщика». Такие права вполне можно квалифицировать как договор залога будущей недвижимой вещи.

Но из российского законодательства, регулирующего ипотеку, усматривается фактическая невозможность ипотеки будущей вещи. Ипотека возникает с момента регистрации, а нет объекта – нет регистрации ипотеки. Более того: в проекте изменений в ГК РФ есть прямой запрет на ипотеку будущей вещи.

Прошу заметить: я говорю именно об ипотеке будущей недвижимой вещи, а не об ипотеке объекта незавершённого строительства и не об ипотеке всего построенного на заложенном участке.

Кроме того, моему юридическому сознанию претит мысль, что отдельно друг от друга одновременно могут существовать ипотека земельного участка, на основании которой впоследствии возникнет ипотека в силу закона на построенный объект, и ипотека будущей вещи, – того же объекта, – да ещё и отдельно от прав на земельный участок.

А нет ипотеки будущей вещи – нет и залога как такового. В таком случае договор залога «прав застройщика» – ровно то же самое, что строчка в основном договоре: «заёмщик обязуется заключить договор ипотеки по окончании строительства».

Вариант третий.

И вот когда я окончательно укрепилась в мысли, что никакого залога прав застройщика нет, у меня вдруг возникли сомнения: а нельзя ли заключение договора залога «прав застройщика» квалифицировать, скажем, как договор купли-продажи будущей вещи? По которому застройщик обязуется при определённых обстоятельствах (обращение взыскания на заложенные права) передать в собственность определённого лица (победителя торгов) указанные в договоре помещения по цене, определённой либо договором залога (в соответствии со ст. 340 ГК РФ), либо судом.

С одной стороны, слишком много допущений – тут и купля-продажа будущей вещи, и сделка под условием, и то, что даже покупатель определяется только после проведения торгов, и определение цены судом… Да и залог сам по себе отчуждения имущества не влечёт, отчуждение может произойти только в результате обращения взыскания на предмет залога, а потому идея «договор залога = договор купли-продажи будущей вещи» представляется мне несколько странным.

С другой стороны, как-то не очень хочется думать, что две стороны сознательно и целенаправленно волеизъявляются на заключение мнимой сделки, и их воля направлена именно на это. Хочется под шелухой слов про «имущественные права застройщика» найти реальное волеизъявление сторон.

На что-то же стороны волеизъявляются! Более того: стороны этой сделки, сильно похожей на мнимую, её ещё и исполняют. Если отчуждение помещений идёт не по ДДУ (например, когда строится офисный центр), застройщик, находя покупателя на помещение, приходит в банк за разрешением вывести из залога права на это помещение, и банк такое согласие даёт или не даёт. Т.е.

в процессе исполнения сделки стороны опять-таки ведут себя не как стороны мнимой сделки, а как стороны, связанные общим волеизъявлением.

А дальше ещё интереснее.

Представим себе картину. В залог банку переданы: по договору ипотеки земельный участок или право его аренды и по договору залога «права застройщика». Наступило неисполнение обязательства, банк пошёл в суд за обращением взыскания, взыскание обращено, предмет залога реализован двумя разными лотами двум разным лицам.

Итого: есть победитель торгов, приобретший участок или право его аренды. У него, по идее, возникают все права на получение в собственность всего, что построено и будет построено на участке. Есть победитель торгов, приобретший «права застройщика». Он (как следует из 54-го Пленума) не вправе регистрировать право собственности непосредственно на себя.

Как я понимаю, он вправе требовать от застройщика, передавшего в залог права, передачи в свою собственность помещений. Поскольку застройщик уже не застройщик (земельный участок или право аренды ему уже не принадлежат), то победитель торгов получил вместо права требовать передачи помещений права требовать от застройщика возмещения убытков, т.е.

денежное право требования.

Может ли этот победитель торгов требовать расторжения договора, заключённого на торгах, и возврата ему денег? Полагаю, что может. И что требовать возврата денег он должен от организатора торгов.

От кого должен требовать в таком случае возврата денег организатор торгов, – от залогодателя или залогодержателя, – отдельный вопрос. По всей видимости, от залогодателя, поскольку он за счёт организатора торгов неосновательно сберёг сумму, вырученную от реализации заложенных прав.

У кого какое мнение, коллеги?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2017/8/8/zalog_prav_zastrojschika_pravo_trebovaniya_k_samomu_sebe_ili_dogovor_kupli-prodazhi_buduschej_veschi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.