Залог имущественного права по договору долевого участия

Оформление залога прав требования по договору долевого участия

Залог имущественного права по договору долевого участия

Наиболее привычной для граждан формой является имущественный залог – недвижимость, транспортные средства, антиквариат, драгоценности, реже – ценные бумаги. Но имея грамотно оформленный договор долевого участия, в залог можно передавать и его.

Необходимое условие для составления договора о залоге прав

Главное условие каждого договора по залогу – наличие предмета такового. Когда гражданин имеет на руках правильно оформленный ДДУ, он может воспользоваться правом на требование передачи застройщиком жилой площади в новостройке в сроки, которые указаны в договоре. При соглашении с банком (или другой финансовой организацией) залогом становится именно это обязательное право.

Однако не все так просто. Чтобы залог прав требования по договору долевого участия был принят банком, необходимо оформление ДДУ в точном соответствии со ст.9 № 102-ФЗ. Законодательство требует точного описания возводимого жилого дома и конкретной квартиры в нем, а также связи гражданина с правами на эту недвижимость:

  • сведения о договоре долевого участия – место и дата заключения, номер и дата регистрации в государственных органах;
  • регистрационные данные застройщика;
  • личные данные гражданина, получающего права на передачу ему недвижимости после выполнения им финансовых обязательств, а застройщиком – окончания оговоренных работ;
  • все данные о новостройке – адрес, описание по технической документации с приведением регистрационных данных по ней, датой окончания строительных работ.

Стоит отметить, если регистрация прав требования по ДДУ не была проведена в соответствии с постановлением ВАС РФ № 15510,12 от 12 марта 2013 года, в залоге будет отказано.

Порядок оформления

Получая право требования по договору участия в долевом строительстве в качестве залога, банку необходимо удостоверится в легитимности сделки. Если строительство объекта уже закончено, достаточно правильно оформленных документов по ДДУ. В противном случае сотрудники финансовой организации должны дополнительно проверить:

  • наличие разрешения на строительство, выданное государственными органами с надлежащей регистрацией;
  • проектную документацию на строительные работы;
  • подтверждение на законность прав будущего клиента, а также их стоимость (документы об оплате, проведенной согласно договору).

То есть мало просто грамотно составленных документов, нужно их материально подтвердить. Только после хотя бы частичного выполнения оплаты банк может согласиться выдать кредит. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк может контролировать ведение клиентом платежей, а также ход строительных работ застройщиком.

После подачи в финансовую организацию заявления с просьбой предоставления кредита, ее специалисты:

  • требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
  • проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
  • на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
  • заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
  • оформляется собственно кредитный договор;
  • составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
  • средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

В зависимости от установленной стоимости устанавливается возможная максимальная сумма, на которую банк согласится кредитовать клиента. Изучаются многие факторы, в том числе рыночная стоимость жилья в данном районе, внесенные по договору средства, состояние строительства.

Регистрация

Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:

  • Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
  • Описание строительства по технической документации.
  • Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
  • Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
  • Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.

Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.

О повторной передаче прав

ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.

Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.

Пеня как залог

Закон о правах потребителя в ст. 28 п. 5 предусматривает выплату неустойки застройщиком, если работы по какому-либо поводу не были закончены в договорные сроки.

Заключение договора залога прав требования может включать не только имущество в виде недвижимости, но и саму пеню. Поскольку в максимальном виде она составляет 3% от стоимости ДДУ, сумма может быть значительной.

При определении стоимости прав требования, специалисты банка учитывают эту сумму, увеличивая размер кредита.

Пеня обладает независимой залоговой ценностью, поскольку может быть отчуждена до ДДУ даже без судебного разбирательства.

Кредитование застройщика

Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.

Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.

8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются.

Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).

Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу.

Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.

Оформление залога прав требования по договору долевого участия Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/oformlenie-zaloga-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом | ГАРАНТ

Залог имущественного права по договору долевого участия

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Статья 13 дополнена частью 2.1 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

2.1.

 При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.

3.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратила силу.

См. текст части 4 статьи 13

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 – 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 – 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи;

7.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 – 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.

1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1.

Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Источник: https://base.garant.ru/12138267/4d6cc5b8235f826b2c67847b967f8695/

Залог «прав застройщика»: право требования к самому себе или договор купли-продажи будущей вещи?

Залог имущественного права по договору долевого участия

Когда банк финансирует строительство, в залог он часто берёт некие «права застройщика».

Закладываются они, как правило, отдельно от договора ипотеки участка или права его аренды, и предмет залога в них формулируется как «имущественные права застройщика», «права на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест», «права на приобретение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест» или вовсе «права на приобретение в собственность ХХХ кв.м.» и проч. в том же духе.

Мне всегда представлялось, что по договору залога «прав застройщика» заложенных прав фактически нет. Однако при написании очередной статьи я задумалась, а так ли всё просто. Скажу сразу: судебную практику сейчас изучаю, но хотелось бы обсудить пока без практики, чисто теоретически, так сказать.

 Вариант первый. А нет никакого залога.

Мне всегда казалось очевидным, что этот «залог» – не залог.

Что права застройщика на получение в собственность квартир ли, нежилых ли помещений, вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют.

Под конец своей работы в банках я пришла к выводу, что закладывать «права застройщика» можно и нужно только по одному договору с ипотекой земельного участка или права его аренды.

Залог «прав застройщика» как прав требования вызывает у меня ещё большее отторжение. Ибо залог прав на получение в собственность чего-либо возможен только при наличии прав требования к третьему лицу.

Есть лицо, обязанное передать вещь в собственность залогодателя, – есть право, которое можно заложить. Нет такого лица – нет и «залогопригодного», как выражаются иногда в банках, права.

И если застройщик должен передать помещения сам себе, то должник и кредитор совпадают, и обязательства как такового нет. Да и вообще залог прав требования к самому себе сильно смахивает на мнимую сделку.

Вариант второй. Договор ипотеки будущей недвижимости.

Почти ничем не отличается от мысли «а нет никакого залога» и второй имеющийся у меня вариант толкования, что же из себя представляют «права застройщика». Такие права вполне можно квалифицировать как договор залога будущей недвижимой вещи.

Но из российского законодательства, регулирующего ипотеку, усматривается фактическая невозможность ипотеки будущей вещи. Ипотека возникает с момента регистрации, а нет объекта – нет регистрации ипотеки. Более того: в проекте изменений в ГК РФ есть прямой запрет на ипотеку будущей вещи.

Прошу заметить: я говорю именно об ипотеке будущей недвижимой вещи, а не об ипотеке объекта незавершённого строительства и не об ипотеке всего построенного на заложенном участке.

Кроме того, моему юридическому сознанию претит мысль, что отдельно друг от друга одновременно могут существовать ипотека земельного участка, на основании которой впоследствии возникнет ипотека в силу закона на построенный объект, и ипотека будущей вещи, – того же объекта, – да ещё и отдельно от прав на земельный участок.

А нет ипотеки будущей вещи – нет и залога как такового. В таком случае договор залога «прав застройщика» – ровно то же самое, что строчка в основном договоре: «заёмщик обязуется заключить договор ипотеки по окончании строительства».

Вариант третий.

И вот когда я окончательно укрепилась в мысли, что никакого залога прав застройщика нет, у меня вдруг возникли сомнения: а нельзя ли заключение договора залога «прав застройщика» квалифицировать, скажем, как договор купли-продажи будущей вещи? По которому застройщик обязуется при определённых обстоятельствах (обращение взыскания на заложенные права) передать в собственность определённого лица (победителя торгов) указанные в договоре помещения по цене, определённой либо договором залога (в соответствии со ст. 340 ГК РФ), либо судом.

С одной стороны, слишком много допущений – тут и купля-продажа будущей вещи, и сделка под условием, и то, что даже покупатель определяется только после проведения торгов, и определение цены судом… Да и залог сам по себе отчуждения имущества не влечёт, отчуждение может произойти только в результате обращения взыскания на предмет залога, а потому идея «договор залога = договор купли-продажи будущей вещи» представляется мне несколько странным.

С другой стороны, как-то не очень хочется думать, что две стороны сознательно и целенаправленно волеизъявляются на заключение мнимой сделки, и их воля направлена именно на это. Хочется под шелухой слов про «имущественные права застройщика» найти реальное волеизъявление сторон.

На что-то же стороны волеизъявляются! Более того: стороны этой сделки, сильно похожей на мнимую, её ещё и исполняют. Если отчуждение помещений идёт не по ДДУ (например, когда строится офисный центр), застройщик, находя покупателя на помещение, приходит в банк за разрешением вывести из залога права на это помещение, и банк такое согласие даёт или не даёт. Т.е.

в процессе исполнения сделки стороны опять-таки ведут себя не как стороны мнимой сделки, а как стороны, связанные общим волеизъявлением.

А дальше ещё интереснее.

Представим себе картину. В залог банку переданы: по договору ипотеки земельный участок или право его аренды и по договору залога «права застройщика». Наступило неисполнение обязательства, банк пошёл в суд за обращением взыскания, взыскание обращено, предмет залога реализован двумя разными лотами двум разным лицам.

Итого: есть победитель торгов, приобретший участок или право его аренды. У него, по идее, возникают все права на получение в собственность всего, что построено и будет построено на участке. Есть победитель торгов, приобретший «права застройщика». Он (как следует из 54-го Пленума) не вправе регистрировать право собственности непосредственно на себя.

Как я понимаю, он вправе требовать от застройщика, передавшего в залог права, передачи в свою собственность помещений. Поскольку застройщик уже не застройщик (земельный участок или право аренды ему уже не принадлежат), то победитель торгов получил вместо права требовать передачи помещений права требовать от застройщика возмещения убытков, т.е.

денежное право требования.

Может ли этот победитель торгов требовать расторжения договора, заключённого на торгах, и возврата ему денег? Полагаю, что может. И что требовать возврата денег он должен от организатора торгов.

От кого должен требовать в таком случае возврата денег организатор торгов, – от залогодателя или залогодержателя, – отдельный вопрос. По всей видимости, от залогодателя, поскольку он за счёт организатора торгов неосновательно сберёг сумму, вырученную от реализации заложенных прав.

У кого какое мнение, коллеги?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2017/8/8/zalog_prav_zastrojschika_pravo_trebovaniya_k_samomu_sebe_ili_dogovor_kupli-prodazhi_buduschej_veschi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.