Залог на основании закона не возникает

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Залог на основании закона не возникает

Горшенина, М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора / М. В. Горшенина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2012. — № 10 (45). — С. 216-217. — URL: https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 31.12.2020).

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости.

На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования.

А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 “Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г.

№122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”; “; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ “О кредитных историях”.

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

  1. покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  2. строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  3. продажа в кредит;

  4. рента;

  5. залог имущественных прав.

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней.

В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору.

После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств.

В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека следующих видов имущества:

  • имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;
  • имущество, которое было изъято из оборота;
  • имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством.

Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости.

В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон.

Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком).

Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности.

После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор – залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора.

Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

  • часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;
  • если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;
  • залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;
  • в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;
  • залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;
  • отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;
  • в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
  • после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности.

Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки.

Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора.

Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/45/5442/

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Залог на основании закона не возникает

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора».

Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон.

Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем.

Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем.

Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона.

Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости.

Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости.

Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке.

Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее.

Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке.

Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

таблица скроллится вправо

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_ipoteka_v_silu_zakona_i_dogovora_v_chem_raznica

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Залог на основании закона не возникает

Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

  1. С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

  2. Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

  3. Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

  4. На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

  5. Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований.

Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Пример из практики:

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки.

В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект).

Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта.

Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга.

На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств.

Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта.

Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал.

Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение.

Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона.

Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом.

Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись.

Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал.

При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод:право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории.

Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным.

Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?782

Ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Залог на основании закона не возникает

В данном материале вы можете ознакомиться с юридическим разграничением между законной и договорной ипотекой, с определением терминов, порядком действий и т.д.

Что такое ипотека в силу закона

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.

Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.

Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.

Как правило, по умолчанию сделка по купле-продажи жилья через банк проводится именно по формату «в силу закона».

Когда возникает такая ипотека?

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.

Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.

В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

На какую недвижимость распространяется?

Такая ипотека может быть оформлена на:

  • Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
  • Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
  • Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

  • Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
  • Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
  • Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

В чем отличие от ипотеки в силу договора?

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.

Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.

Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

  • Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
  • Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
  • В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
  • То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).

Что лучше для заемщика?

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.

Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.

Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.

Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к.

договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона

Происходит это в несколько этапов:

  • Оформление кредита и договора купли-продажи;
  • Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
  • После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
  • Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора.

Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка.

Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?

Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора.

Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.

Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.

Краткое резюме статьи

Законная и она же «легальная» ипотека — простое и понятное оформление залога по простой схеме: получил ипотечный кредит, купил жилье и оформил его в залог. «Договорная» ипотека нужна в случаях, когда что-то в сделке выбивается из указанной выше схемы. Структурно оба формата очень похожи, и даже регистрация/снятие обременения происходят по практически одинаковому сценарию.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-znachit-ipoteka-v-silu-zakona/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.